Waarom u wethouders ruimtelijke ordening niet moet vertrouwen!

Waarom u wethouders ruimtelijke ordening niet moet vertrouwen!gemeentelijke bureaucratie

Ondernemers en projectontwikkelaars zien meestal allerlei kans voor de herbestemming van leegstand vastgoed, zoals de transformatie naar studentenwoningen, woon-werklocaties, zorgboerderijen, etc. en willen zo snel mogelijk beginnen met de start van hun project.

Vertragende procedures bij de gemeente gooien vaak roet in het eten. Ook worden ambtenaren vaak als een sta-in-de-weg gezien. Dat is niet altijd terecht: ook toezeggingen van wethouders ruimtelijke ordening of andere plaatselijke politici kunnen een vlotte afhandeling dwarsbomen.

Een wethouder ruimtelijke ordening reageert vaak erg enthousiast en praat u graag naar de mond. Welke wethouder wil nu geen enthousiaste ondernemer of projectontwikkelaar met een goed plan binnen de gemeentegrenzen? Hoewel het erg prettig is om bestuurlijke medewerking te verkrijgen, is het belangrijk om te beseffen dat een wethouder ruimtelijke ordening in de meeste gevallen niet op de hoogte is van planologische regelgeving of andere beperkingen. Ook is opportunisme hen niet vreemd. Een goede wethouder heeft echter regelmatig contact met zijn ambtenaren, steunt ze en durft ook ‘nee’ te verkopen tegen een initiatiefnemer vanwege regelgeving. U heeft het meest aan eerlijkheid.

Maak een gespreksverslag. Politici willen over het algemeen graag scoren en projecten binnenhalen binnen hun ambtsperiode. Op zich is daar niets mis mee, maar het is wel belangrijk om dat te beseffen. Tijdens een gesprek geven wethouders vaak aan ‘dat het moet kunnen’ of ‘waar een wil is is een weg’ of ze hanteren ander populistisch taalgebruik. Het klinkt allemaal erg prettig, maar besef dat afspraken of toezeggingen door wethouders in de praktijk vaak niet worden nagekomen.

Om teleurstelling te voorkomen kunt u beter voorafgaand aan het gesprek aangeven dat u een kort gespreksverslag maakt om misverstanden te voorkomen. Of neem iemand mee die dit voor u doet. Een wethouder kijkt dan beter uit wat hij zegt. Meestal zit er ook een ambtenaar bij het gesprek die vaak met krommende tenen aanhoort wat zijn wethouder nu weer toezegt. Meestal iets wat hij niet kan waarmaken. Stuur het verslag later per email naar de betreffende ambtenaar en vraag of hij/zij hiermee in kan stemmen.

Een wethouder beslist nooit in zijn eentje, daar gaat het voltallige college van b&w over (of de gemeenteraad). Laat u niet voor de gek houden en dien een principeverzoek in.  Om vooraf te weten hoe het college over uw plan denkt, is het beter om een schriftelijke principe uitspraak te verkrijgen van het college, in plaats van een mondelinge toezegging. Lees hier waarom.

Ervaart u gemeentelijke tegenwerking? Wilt u sneller herbestemmen of bouwen? Bij De Omgevingsjurist hebben we zeer veel ervaring met ambtelijke en bestuurlijke processen. Om te voorkomen dat u verder verstrikt raakt in het ambtelijke of gemeentelijke web, is het raadzaam om een professional in te schakelen die met enige afstand naar uw dossier kijkt en de taal van de gemeenteambtenaar spreekt.  

Leegstand vastgoed autobedrijven: 4 tips voor herbestemming

Leegstand vastgoed autobedrijven: 4 tips voor een herbestemming

Leegstand vastgoed autobedrijven is dramatisch

Volgens het Vastgoedjournaal bedraagt de leegstand in de autobranche bijna een miljoen vierkante meter. Er staan ongeveer 500 panden leeg. Dat is dramatisch voor de eigenaren van het vastgoed. Door de sterk veranderende markt en digitalisering zal het aantal faillissementen en te koop staande panden naar alle waarschijnlijkheid alleen maar toenemen.

Door ontwikkelaars worden al verschillende mogelijkheden voorgedragen voor nieuwe functies voor showrooms van autobedrijven: winkelpand, appartementen, supermarkt, etc. Er zijn tal van mogelijkheden. De creativiteit wordt echter vaak gelimiteerd door het geldende bestemmingsplan en het beleid van de gemeente. Het is in de praktijk vaak lastiger te realiseren dan men denkt. Bureaucratie is vaak een grote drempel. Hieronder volgen een aantal tips om de gewenste wijziging er wel door te krijgen.

4 tips voor een geslaagde bestemmingsplanwijziging (herbestemming):

  • Dien een onderbouwd principeverzoek in
    Een principeverzoek is een informeel verzoek aan de gemeente waarin u vraagt om in principe mee te werken aan uw idee voor herbestemming van het pand. De gemeente zal uw verzoek toetsen aan het geldende bestemmingsplan, wetgeving en met name aan provinciaal en gemeentelijk beleid. Een voordeel van een principeverzoek (of vooroverleg) is dat u een gering bedrag kwijt bent aan leges en dat u vrij snel weet of de gemeente open staat voor uw idee en mee wil werken. In deze fase kunt u uw plan nog bijstellen aan de eisen van de gemeente voor relatief lage kosten. Verder lopen er geen formele juridische termijnen. Het is beter om nog niet direct een formele aanvraag in te dienen.
  • Breng de gemeente op ideeën door het principeverzoek
    Veel ondernemers realiseren zich dit niet: de gemeenteambtenaar toetst slechts uw idee, maar komt meestal zelf niet met creatieve ideeën of suggesties. Dat is geen kwade opzet, maar dat is de rol van de gemeente. De gemeente toetst en u komt met het idee voor de herbestemming. Het is belangrijk om een goed onderbouwd principeverzoek in te dienen. Ten eerste moet het verzoek juridisch goed onderbouwd zijn: laat de gemeente zien hoe en met toepassing van welke regels uw plan te realiseren is. Ten tweede is het verstandig om het principeverzoek te onderbouwen met foto’s van de locatie en met afbeeldingen of concept tekeningen hoe het plan eruit komt te zien. Afbeeldingen zijn krachtiger dan woorden en zijn nodig om uw verhaal en idee te onderbouwen.
  • Niet boos worden bij afwijzing: verplaats u in de positie van de ambtenaar  
    De meeste ondernemers zijn zeer teleurgesteld over het contact dat ze hadden met de gemeente. Hun enthousiasme neemt af en men raakt vaak ontmoedigd. De behandelend ambtenaar zit u echter niet dwars, maar toetst uw plan aan het geldende bestemmingsplan, beleid en regelgeving. Verder speelt de politiek (wethouder, college van b&w, etc. ) ook een grote rol. Het is een krachtenveld waarin de ambtenaar zich bevindt. Om die reden is een ambtenaar vaak voorzichtig met toezeggingen en ideeën. Vaak dekken ambtenaren zich om die reden in. Dit is echter niet persoonlijk tegen u bedoeld.
  • Schakel een specialist in
    Om het succes te vergroten is het belangrijk om de aanvraag niet zelf in te dienen. Behalve emotionele afstand is het ook in uw belang een specialist te kiezen die verstand en ervaring heeft van het proces bij de gemeente. Als leek kunt u ontmoedigd raken van de juridische regels en het krachtenveld van de gemeente. Een specialist kan op voorhand al zeggen of uw plan haalbaar is en loodst u door het ambtelijke proces. Dat scheelt u geld en ergernis. Het is belangrijk om de juiste stappen te zetten en een sterke onderbouwing van uw idee naar voren te brengen bij de gemeente. Dit is zowel voor u als de gemeente prettig.