Oprukkende woningbouw en bedrijven in de knel

Door

Oprukkende woningbouw en bedrijven in de kneloprukkende woningbouw

In veel steden worden bestaande bedrijventerreinen getransformeerd naar hippe gemengde woon/werkgebieden of komen er door inbreiding woningen te dicht bij bedrijven te liggen. Door de krantenkoppen ‘Nederland moet 1 miljoen woningen bouwen‘ of ‘Woningbouw in de lift, maar tekorten blijven urgent‘ geldt de korte termijn en wordt er nauwelijks gekeken naar de belangen van bedrijven door de oprukkende woningbouw. Ondernemers voelen zich dan ook steeds meer beknot in hun bedrijfsvoering.

De opdracht lijkt: zoveel mogelijk woningen bouwen om te voldoen aan de politieke opdracht. Mijn advies: kijk verder dan alleen naar de juridische regels. Regels zijn een juridische werkelijkheid, maar die komt meestal niet overeen met de alledaagse praktijk en bedrijfsvoering van de ondernemer. Uit een recente uitspraak van de Raad van State wordt dit nog eens bevestigd.

Het bestemmingsplan in kwestie maakt een woning mogelijk nabij een kleine slachterij/slagerij. Dit bedrijf zit al tientallen jaren op deze locatie in een dorp. De gemoederen zijn zeer hoog opgelopen tussen de ondernemer en de gemeente. De ondernemer voert in beroep aan dat hij door de woning in zijn bedrijfsvoering wordt aangetast. Vanwege geur- en geluidsoverlast kan er geen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de woning. De Afdeling stelt hem in zijn gelijk en overweegt onder meer: “De raad heeft met deze werkwijze naar het oordeel van de Afdeling vanuit een bepaalde uitkomst wat geur betreft de maximaal vergunde situatie berekend. Daarmee heeft de raad een verkeerde volgorde gehanteerd.” Volgens de Afdeling moet eerst de representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden worden bepaald. Verder is ten onrechte niet de cumulatie van geluid onderzocht. Zie r.o. 4.2 van uitspraak ABRS 29 september 2021, no. 201909072/1/R3 voor een uitgebreide uiteenzetting.

De Afdeling tikt de gemeente verder op de vingers: “Voor zover de raad het standpunt inneemt dat appellant een nieuwe milieuvergunning zou moeten aanvragen waarin hogere normen voor het maximale geluidniveau kunnen worden opgenomen (…) is dit naar het oordeel van de Afdeling in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Ook in zoverre gaat de raad uit van een verkeerde volgorde. De raad moet uitgaan van het bestaande bedrijf dat een milieuvergunning heeft en een maatbestemming (…).”

Praktische tips voor de gemeente

  • Ga als gemeente niet eindeloos door – tot achter de komma – met het juridisch fijnslijpen van geur- en akoestische onderzoeken totdat er een gewenst resultaat is bereikt. Aan alle knoppen kan immers worden gedraaid. De situatie en weergave in de onderzoeken komt dan steeds verder af te staan van de praktijk: er is een juridische werkelijkheid en de werklijkheid van de dagelijkse praktijk. Die verschillen nogal.
  • Besef dat er een mens achter de ondernemer zit. De doorsnee ondernemer is trots op zijn zaak, emotioneel betrokken en wil helemaal niet procederen tegen de gemeente. Het kost veel geld en levert langdurige stress op. Besef dat de ondernemer en zijn gezin emotioneel zijn betrokken bij hun zaak. Het is hun brood. Door procederen gaat de deur steeds verder dicht en gaan de hakken in het zand.
  • Blijf met elkaar in gesprek, ook al wordt de toon emotioneel en onredelijk. Uiteraard zijn er grenzen maar met een kop koffie en gezamenlijk om de tafel ontstaat er van beide kanten meer begrip. Er wordt meer bereikt dan via digitale communicatie.
  • Is het nodig met 4 mensen van de gemeente aan te schuiven? Vaak meegemaakt dat de gemeente met teveel mensen aan tafel zit tegenover de ondernemer en adviseur. Het is intimiderend, mensen praten met meel in hun mond en zeggen weinig. De bedoeling is met elkaar in gesprek raken op een prettige manier. Voor een goed vervolg is dat cruciaal.
  • Zorg als gemeente dat je afspraken nakomt of zeg eenvoudig nee. Nee is ook een antwoord, ook al is dat niet het gewenste antwoord. Duidelijkheid is cruciaal. Draai er niet omheen.

Overvoerd door de lawine aan informatie over de Omgevingswet? De Omgevingswet komt eraan!

Bent u het overzicht inmiddels kwijt? De bestaande handreikingen geven maar weinig informatie hoe het praktisch aangepakt moet worden. Veel informatie is te abstract en weinig praktisch.

Wij (Marian en Brigit) hebben een eigen praktisch methode ontwikkeld om het omgevingsplan in te voeren bij de gemeente. We ontlasten met onze aanpak gemeentelijke RO-medewerkers.

Bel 010 – 307 2273 of mail naar marian@omgevingsplanonline.nl voor meer informatie over: