Oprukkende woningen in het buitengebied

Door

Oprukkende woningen in het buitengebied, een bedreiging voor de landbouwOprukkende woningen

De druk op gemeenten om mee te werken aan burgerwoningen in het buitengebied is heel groot. Er komen veel aanvragen binnen, variërend van principeverzoeken, verzoeken tot wijziging omgevingsplan tot aanvragen voor een BOPA. Het gaat hierbij vooral om planologische wijzigingen van een agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning (woonlocatie). Ook de plattelandswoning is nog steeds populair. Deze laatste is vooral een juridische fictie die in de echte wereld voor veel problemen zorgt. Het is weliswaar geen burgerwoning, maar er wonen wel burgers in die voor veel onrust en burenruzies zorgen.

Wat is er op tegen? Het aantal boerenbedrijven neemt immers fors af en deze locaties kunnen prima hergebruikt worden als woonlocatie. Vaak wordt dan bijvoorbeeld de planologische aanduiding ‘intensieve veehouderij’ verwijderd, de stallen worden gesloopt en de woning kan behouden blijven. Ook kunnen er meestal nieuwe woningen bijgebouwd worden vanwege een ruimte-voor-ruimte regeling. Op papier lijkt dit een prima oplossing. Boer blij, burger blij. De praktijk is echter weerbarstiger. Wonen op het platteland is voor velen aantrekkelijk. Meer ruimte, meer tuin en door het hybride werken hoeven we immers niet meer perse dichtbij het werk te wonen. Prima toch?

Agrarisch en wonen mengen is een illusie. Wat ik vooral geleerd heb in de praktijk is dat ‘burgerwonen’ niet zo goed past bij agrarische activiteiten. Mest uitrijden, stank, bespuiten van gewassen, heen en weer rijden van tractoren en grote machines of het geluid van een melkmachine op hoorbare afstand: omwonenden worden er niet blij van. In de agrarische sector wordt vaak gewerkt van vroeg in de ochtend tot laat in de avond. Het is een ‘way of life’ waar mensen uit de stad vaak niets van begrijpen, al denken ze van wel. Met name nieuwe bewoners in het landelijk gebied willen niet geconfronteerd worden met al die agrarische activiteiten. Ze hebben meestal een romantisch beeld van het platteland. Vaak hebben ze flink wat te besteden door de verkoop van hun woning in de Randstad en kopen ze een voormalige agrarische locatie op buiten de Randstad. Principieel als ze zijn komen ze op voor de natuur, eten ze biologisch of macrobiotisch, werken met een laptopje en rijden ze Tesla. Of heel gechargeerd: zeg maar de gemiddelde De Correspondent-lezer. De betweters die het allemaal zo zeker weten hoe het platteland eruit moet zien en hoe het klimaat werkt. Ik heb al heel wat verzoeken voorbij zien komen: workshopstudio’s in de voormalige stallen, blote voeten paden, meditatiecursussen, bloemrijk grasland, etc. Inderdaad nogal verstorend als er mest wordt uitgereden op een naastgelegen agrarisch land.

Dit zijn vaak de bewoners die ook zienswijzen indienen tegen ontwerpbesluiten van agrarische bedrijven die bijv. hun stal willen aanpassen aan de nieuwste technieken. Het bouwvlak moet worden aangepast en hup bezwaar maken. Het geeft agrariërs veel stress. In de agrarische sector vinden veel innovaties plaats, zoals precisielandbouw, nieuwe teelten, nieuwe stalsystemen, nieuwe spuitmethoden, etc. We mogen er best trots op zijn! Het vraagt grote investeringen (en aflossingen) om dat mogelijk te maken. Het vraagt ook tijd en geduld om het te implementeren op het bedrijf.

Meer scheiding tussen agrarische activiteiten en wonen Het is belangrijk voor een gemeente om in te zien dat er grote verschillen bestaan in het dagelijks leven van boeren en burgers. Een ander werkritme, een andere mentaliteit. Geef de agrariërs die er nog zijn de ruimte voor hun agrarische activiteiten. Denk bij een verzoek dat binnenkomt voor een nieuwe woning na of de beoogde woonlocatie niet te dicht bij een agrarisch bedrijf ligt. Kijk ook eens verder dan alleen wetgeving of de richtafstanden uit de VNG-brochure. Omdat de druk op gemeenten voor woningen zo hoog is, wordt er onvoldoende nagedacht voor de lange termijn. De gemeente kan namelijk op macroniveau in de omgevingsvisie gebieden reserveren voor uitsluitend land- en tuinbouw. Bijv. agrarische gebieden voor alleen fruitteelt of hoge bomenteelt. Binnen deze gebieden worden nieuwe burgerwoningen dan uitgesloten. Vervolgens kan het geïmplementeerd worden door het omgevingsplan te wijzigen. In andere gebieden in het buitengebied kan het wel weer mogelijk zijn om nieuwe woningen mogelijk te maken, omdat de agrarische bedrijven zijn gesaneerd. Het gaat er vooral om dat er wordt nagedacht wat de gemeente nu wil met het landelijk gebied.

Oprukkende woningbouw en bedrijven in de knel

Door

Oprukkende woningbouw en bedrijven in de kneloprukkende woningbouw

In veel steden worden bestaande bedrijventerreinen getransformeerd naar hippe gemengde woon/werkgebieden of komen er door inbreiding woningen te dicht bij bedrijven te liggen. Door de krantenkoppen ‘Nederland moet 1 miljoen woningen bouwen‘ of ‘Woningbouw in de lift, maar tekorten blijven urgent‘ geldt de korte termijn en wordt er nauwelijks gekeken naar de belangen van bedrijven door de oprukkende woningbouw. Ondernemers voelen zich dan ook steeds meer beknot in hun bedrijfsvoering.

De opdracht lijkt: zoveel mogelijk woningen bouwen om te voldoen aan de politieke opdracht. Mijn advies: kijk verder dan alleen naar de juridische regels. Regels zijn een juridische werkelijkheid, maar die komt meestal niet overeen met de alledaagse praktijk en bedrijfsvoering van de ondernemer. Uit een recente uitspraak van de Raad van State wordt dit nog eens bevestigd.

Het bestemmingsplan in kwestie maakt een woning mogelijk nabij een kleine slachterij/slagerij. Dit bedrijf zit al tientallen jaren op deze locatie in een dorp. De gemoederen zijn zeer hoog opgelopen tussen de ondernemer en de gemeente. De ondernemer voert in beroep aan dat hij door de woning in zijn bedrijfsvoering wordt aangetast. Vanwege geur- en geluidsoverlast kan er geen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de woning. De Afdeling stelt hem in zijn gelijk en overweegt onder meer: “De raad heeft met deze werkwijze naar het oordeel van de Afdeling vanuit een bepaalde uitkomst wat geur betreft de maximaal vergunde situatie berekend. Daarmee heeft de raad een verkeerde volgorde gehanteerd.” Volgens de Afdeling moet eerst de representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden worden bepaald. Verder is ten onrechte niet de cumulatie van geluid onderzocht. Zie r.o. 4.2 van uitspraak ABRS 29 september 2021, no. 201909072/1/R3 voor een uitgebreide uiteenzetting.

De Afdeling tikt de gemeente verder op de vingers: “Voor zover de raad het standpunt inneemt dat appellant een nieuwe milieuvergunning zou moeten aanvragen waarin hogere normen voor het maximale geluidniveau kunnen worden opgenomen (…) is dit naar het oordeel van de Afdeling in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Ook in zoverre gaat de raad uit van een verkeerde volgorde. De raad moet uitgaan van het bestaande bedrijf dat een milieuvergunning heeft en een maatbestemming (…).”

Praktische tips voor de gemeente

  • Ga als gemeente niet eindeloos door – tot achter de komma – met het juridisch fijnslijpen van geur- en akoestische onderzoeken totdat er een gewenst resultaat is bereikt. Aan alle knoppen kan immers worden gedraaid. De situatie en weergave in de onderzoeken komt dan steeds verder af te staan van de praktijk: er is een juridische werkelijkheid en de werklijkheid van de dagelijkse praktijk. Die verschillen nogal.
  • Besef dat er een mens achter de ondernemer zit. De doorsnee ondernemer is trots op zijn zaak, emotioneel betrokken en wil helemaal niet procederen tegen de gemeente. Het kost veel geld en levert langdurige stress op. Besef dat de ondernemer en zijn gezin emotioneel zijn betrokken bij hun zaak. Het is hun brood. Door procederen gaat de deur steeds verder dicht en gaan de hakken in het zand.
  • Blijf met elkaar in gesprek, ook al wordt de toon emotioneel en onredelijk. Uiteraard zijn er grenzen maar met een kop koffie en gezamenlijk om de tafel ontstaat er van beide kanten meer begrip. Er wordt meer bereikt dan via digitale communicatie.
  • Is het nodig met 4 mensen van de gemeente aan te schuiven? Vaak meegemaakt dat de gemeente met teveel mensen aan tafel zit tegenover de ondernemer en adviseur. Het is intimiderend, mensen praten met meel in hun mond en zeggen weinig. De bedoeling is met elkaar in gesprek raken op een prettige manier. Voor een goed vervolg is dat cruciaal.
  • Zorg als gemeente dat je afspraken nakomt of zeg eenvoudig nee. Nee is ook een antwoord, ook al is dat niet het gewenste antwoord. Duidelijkheid is cruciaal. Draai er niet omheen.

Overvoerd door de lawine aan informatie over de Omgevingswet? De Omgevingswet komt eraan!

Bent u het overzicht inmiddels kwijt? De bestaande handreikingen geven maar weinig informatie hoe het praktisch aangepakt moet worden. Veel informatie is te abstract en weinig praktisch.

Wij (Marian en Brigit) hebben een eigen praktisch methode ontwikkeld om het omgevingsplan in te voeren bij de gemeente. We ontlasten met onze aanpak gemeentelijke RO-medewerkers.

Bel 010 – 307 2273 of mail naar marian@omgevingsplanonline.nl voor meer informatie over: