Gemeente moet concrete bouwaanvraag beoordelen bij bestemmingsplan

Gemeente moet concrete bouwaanvraag beoordelen bij nieuw bestemmingsplan

Concrete bouwaanvraag – Het is altijd verstandig om tijdens de (voor)ontwerpfase van een bestemmingsplan een concrete bouwaanvraag of aanvraag om functiewijziging in te dienen. De gemeente is namelijk verplicht om een concrete aanvraag die voldoende informatie bevat te beoordelen. Vaak wimpelen gemeenten dergelijke aanvragen af omdat ze vaak meer tijd in beslag nemen en het planproces kunnen vertragen.

De Raad van State neemt er echter geen genoegen mee. In een uitspraak van de Afdeling van 15 augustus 2015, wordt deze lijn wederom bevestigd:

In het stelsel van de Wro is een bestemmingsplan het ruimtelijk instrument waarin de wenselijke toekomstige ontwikkeling van een gebied wordt neergelegd. De raad dient bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid kan worden beoordeeld. (…). De raad heeft door het voornemen niet in het plan op te nemen, het verzoek daartoe impliciet en zonder motivering afgewezen. De raad voert terecht aan dat in de Uitvoeringsnota Horeca 2014 geen toezegging staat voor horeca op de locatie, maar uit de Uitvoeringsnota 2014 blijkt wel dat horeca op deze locatie niet op voorhand is uitgesloten. Nu het voornemen reeds bekend en concreet was ten tijde van de besluitvorming over het bestemmingsplan, zie de Afdeling niet in dat met dit plan en de gevolgen daarvan op het woon- en leefklimaat van omwonenden bij de vaststelling van het plan geen rekening kon worden gehouden. Het betoog van de raad dat de functiewijziging ingrijpend is voor omwonenden en dat die benadeeld worden omdat zij geen inspraakmogelijkheid hebben gehad, treft geen doel omdat omwonenden de mogelijkheid zouden hebben gehad om een zienswijze over het desbetreffende plandeel in te dienen dat wel beroep tegen het besluit in te stellen (…).”

 

gemeenteambtenaar is ook maar een mens!

Gemeenteambtenaar is ook maar een mens!gemeenteambtenaar

Het is voor u misschien een open deur en heel normaal, maar behandel aan ambtenaar zoals u zelf ook behandeld wilt worden. Een gemeenteambtenaar krijgt veel narigheid over zich heen: boze burgers, ontevreden ondernemers, bestuurlijke druk van wethouders of raadsleden, ingewikkelde of tegenstrijdige wetgeving, etc.

U hoeft zeker geen medelijden te hebben met een gemeenteambtenaar, maar een respectvolle omgang is op zijn plaats. Veel ondernemers en professionals in de bouw vinden ambtenaren maar een lastige groep: er zijn er te veel van, ze maken te veel regeltjes en houden vrijwel elke ontwikkeling tegen. Dit hardnekkige beeld is nog steeds aanwezig bij een groot deel van ondernemend en bouwend Nederland. Naar mijn mening is dit onterecht. Bij de meeste afdelingen die aanvragen over bouw en ruimtelijke ordening afhandelen wordt over het algemeen hard en met inzet gewerkt.

Een gebrek aan inlevingsvermogen en verkeerde aanpak is een grote oorzaak van vertraging van bouwaanvragen en misverstanden Besef dat een overheidsinstelling geen bedrijf is. Er wordt op een andere manier gewerkt. Een ambtenaar kan geen uitspraken doen of iets mag of niet. Daarover beslist het college van b&w of de gemeenteraad. Een ambtenaar kan u wel informatie geven, maar is geen adviseur. Wilt u meer zekerheid? Dien dan een principeverzoek of verzoek tot vooroverleg in. Dan krijgt u antwoord van het college.

Een probleem waar u nu en in de nabije toekomst extra rekening mee moet houden is dat je vanwege bezuinigingen langer moet wachten. De Afdelingen zijn steeds minder goed ‘bemand’. Steeds minder ambtenaren zullen alle aanvragen of verzoeken moeten behandelen. Hou hier rekening mee en verwacht niet dat een verzoek binnen 2 weken wordt afgehandeld. Dit voorkomt teleurstellingen en verkeerde verwachtingen.

Hoewel u aan bezuinigingen niets kunt doen en de werkwijze van de gemeente niet kunt veranderen, zijn er wel aspecten die u zelf in de hand hebt. Hierbij enkele tips om je bouwaanvraag te versnellen:

  1. dien een principeverzoek of verzoek tot vooroverleg in
    Dien nooit direct een formele bouwaanvraag in, maar leg uw bouwproject of verzoek tot wijziging van een bestemmingsplan informeel voor.
  2. onderbouw uw voorstel met kwaliteit
    Lever kwaliteit aan. Situatieschetsen die even snel met de hand worden gemaakt en niet op schaal, werken vertraging in de hand. Lever in elk geval een situatietekening op schaal aan.
  3. maak een pretoets van uw verzoek
    Het is belangrijk om een onderbouwd voorstel in te dienen. Betrek hierin Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Laat zien waarom volgens u de ontwikkeling of het bouwplan mogelijk is. Anticipeer alvast op nieuwe wetgeving of ontwikkelingen.
  4. Ga niet in een ‘bokshouding’ naar de gemeente
    Behandel de ambtenaar vriendelijk en met respect. Laat je vooroordelen over ambtenaren thuis. Het blijft mensenwerk. Besef ook dat een ambtenaar niet zelf beslissingen kan nemen, dat doet het college of de gemeenteraad.

Marian Harberink is gespecialiseerd in het bestemmingsplan en het vooroverleg met de gemeente. Door haar uitgebreide gemeentelijke ervaring en juridische achtergrond weet zij hoe u wél toestemming kunt krijgen van de gemeente voor je bouwproject of wijziging van het bestemmingsplan. Ze helpt makelaars, architecten en projectontwikkelaars met:

  • sneller verkrijgen van vergunningen
  • snellere bestemmingsplan wijzigingen.

Weten hoe?