kamerverhuur Archives - Omgevingsjurist

Kamerverhuur studenten en woon- en leefklimaat omwonenden

De gemeente heeft een omgevingsvergunning verleend voor een ander gebruik voor 4 panden, te weten kamerverhuur aan studenten. Het gaat daarbij om de verhuur van 14 kamers met gedeelde voorzieningen. De achterbuurman heeft bezwaar tegen de verlening van de omgevingsvergunning omdat hij vreest voor overlast van kamerverhuur aan studenten. Het leidt volgens hem tot een aantasting van het karakter van de wijk vanwege een andere verhouding tussen gezinnen en kamerbewoners.

Het college van B&W voert aan dat in dit geval kon worden volstaan met een inventarisatie van de bestaande en de te verwachten concentratie van kamerverhuur in een straal van 50 meter rond de panden.

De Afdeling overweegt als volgt: Verandering karakter wijk door kamerverhuur studenten? “Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank de uitgevoerde inventarisatie in dit geval onvoldoende inzichtelijk en te beperkt geacht. (…) De Afdeling acht op dit punt verder van belang dat partij in de procedure over het verlenen van de omgevingsvergunning heeft aangevoerd dat zijn woon- en leefklimaat wordt aangetast door overlast van kamerbewoners in de omgeving van zijn woning. Hiervoor heeft het college een inventarisatie in een straal van 50 meter rond de panden in beginsel voldoende kunnen achten. Partij heeft echter ook aangevoerd dat sprake is van een oververtegenwoordiging van kamerbewoners in de wijk, waardoor ter plaatse een onevenredige toename van bepaalde leeftijdsgroepen. Dit laatste betoog heeft niet alleen betrekking op de directe overlast die partij stelt te ondervinden als gevolg van de verlening van de omgevingsvergunning, maar heeft eveneens betrekking op een volgens hem ongewenste verandering van het karakter van de wijk, (…). Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college bij het maken van zijn inventarisatie en bij de vraag of de gevraagde omgevingsvergunning kon worden verleend niet had mogen voorbij gaan aan de door partij gegeven opsomming van panden in deze straten waar volgens hem reeds sprake is van kamerverhuur. Het betoog van het college faalt.

Ruimtelijk relevant verschil tussen huishouden en studenten, ondanks zelfde aantal bewoners – “Zoals het college terecht heeft aangevoerd hoeft het bij kamerbewoning niet zonder meer te gaan om een groter aantal bewoners per pand dan in de situatie waarin een pand wordt bewoond door een gezin. (..) Dit neemt echter niet weg dat er een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen het gebruik van een pand voor kamerverhuur en de bewoning van een pand door één huishouden, omdat dit van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving. Lees meer in r.o. 11.1 van uitspraak ABRS 18 juli 2018, no. 201701425/ 1/A1.

Kruimelgevallenregeling en geluid kamerverhuur

Het college van B&W van Maastricht heeft een omgevingsvergunning verleend voor het splitsen van een woning voor kamerverhuur. Het hiertegen gemaakte bezwaar werd ongegrond verklaard. Vervolgens is beroep ingesteld bij de rechtbank. De buren vrezen geluidsoverlast en vinden dat het college het aspect geluid onvoldoende bij de belangenafweging van de omgevingsvergunning heeft betrokken en stelde beroep in. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, omdat volgens de rechtbank uit het door het college gehanteerde beleid volgt dat aan de criteria uit het beleid wordt getoetst en de eventuele geluidsoverlast bij het verlenen van de omgevingsvergunning. De gemeente heeft hiertegen hoger beroep ingesteld.

Rechtbank verklaart zinsnede uit kruimelgevallenregeling t.a.v. overlast en geluid overbindend

Volgens de rechtbank is toepassing van de kruimelgevallenregeling een discretionaire bevoegdheid van het college en dient het college daarbij alle ruimtelijk relevante belangen die rechtstreeks bij zijn aanvraag zijn betrokken, te wegen. De rechtbank heeft overwogen dat geluidsoverlast een belang is dat bij de aanvraag een rol kan spelen, omdat vanuit kamergewijs verhuurde woningen door een toename van het aantal leefritmes in een woning in het algemeen meer druk op de woonomgeving van anderen uitgaat in de vorm van overlast dan vanuit woningen met gezinsbewoning. Dit maakt een kameromzetting niet per definitie onaanvaardbaar, maar wel moet worden bezien of de te verwachten (geluid) overlast vanuit de betreffende woning evenredig is, waarbij aan de omgevingsvergunning desnoods meetbare voorschriften kunnen worden verbonden, aldus de rechtbank. Daarom heeft de rechtbank de zinsnede uit het beleid ‘Overige negatieve effecten voor de leefbaarheid als gevolg van splitsing en omzetting (zoals geluidsoverlast door huisfeesten, verkeer van en naar cafés en het ontbreken van een aanspreekpunt in de gesplitste/omgezette woning) worden niet getoetst bij de aanvraag onverbindend verklaard.

De Afdeling overweegt als volgt: “Het beleid houdt in dat overige negatieve effecten voor de leefbaarheid als gevolg van splitsing en omzetting (zoals geluidsoverlast door huisfeesten, verkeer van en naar cafés en het ontbreken van een aanspreekpunt in de gesplitste / omgezette woning) niet worden getoetst bij de aanvraag, omdat het bestrijden of voorkomen van overlast in eerste instantie moet zijn gericht op de veroorzaker van de overlast en niet de woningeigenaar. Hieruit volgt dat aspecten zoals geluidsoverlast niet op andere wijze bij de beoordeling van de aanvraag zullen worden betrokken. Bij de beoordeling of een aanvraag in strijd is met een goede ruimtelijke ordening dienen dergelijke aspecten echter te worden betrokken. Lees meer in r.o. 5.1 e.v. van uitspraak ABRS 28 februari 2018, 201701003/1/A1.

Vragen over geluid en een goede ruimtelijke ordening? Bel De Omgevingsjurist: 010 – 268 0689 of mail.