Oprukkende woningen in het buitengebied

Door

Oprukkende woningen in het buitengebied, een bedreiging voor de landbouwOprukkende woningen

De druk op gemeenten om mee te werken aan burgerwoningen in het buitengebied is heel groot. Er komen veel aanvragen binnen, variërend van principeverzoeken, verzoeken tot wijziging omgevingsplan tot aanvragen voor een BOPA. Het gaat hierbij vooral om planologische wijzigingen van een agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning (woonlocatie). Ook de plattelandswoning is nog steeds populair. Deze laatste is vooral een juridische fictie die in de echte wereld voor veel problemen zorgt. Het is weliswaar geen burgerwoning, maar er wonen wel burgers in die voor veel onrust en burenruzies zorgen.

Wat is er op tegen? Het aantal boerenbedrijven neemt immers fors af en deze locaties kunnen prima hergebruikt worden als woonlocatie. Vaak wordt dan bijvoorbeeld de planologische aanduiding ‘intensieve veehouderij’ verwijderd, de stallen worden gesloopt en de woning kan behouden blijven. Ook kunnen er meestal nieuwe woningen bijgebouwd worden vanwege een ruimte-voor-ruimte regeling. Op papier lijkt dit een prima oplossing. Boer blij, burger blij. De praktijk is echter weerbarstiger. Wonen op het platteland is voor velen aantrekkelijk. Meer ruimte, meer tuin en door het hybride werken hoeven we immers niet meer perse dichtbij het werk te wonen. Prima toch?

Agrarisch en wonen mengen is een illusie. Wat ik vooral geleerd heb in de praktijk is dat ‘burgerwonen’ niet zo goed past bij agrarische activiteiten. Mest uitrijden, stank, bespuiten van gewassen, heen en weer rijden van tractoren en grote machines of het geluid van een melkmachine op hoorbare afstand: omwonenden worden er niet blij van. In de agrarische sector wordt vaak gewerkt van vroeg in de ochtend tot laat in de avond. Het is een ‘way of life’ waar mensen uit de stad vaak niets van begrijpen, al denken ze van wel. Met name nieuwe bewoners in het landelijk gebied willen niet geconfronteerd worden met al die agrarische activiteiten. Ze hebben meestal een romantisch beeld van het platteland. Vaak hebben ze flink wat te besteden door de verkoop van hun woning in de Randstad en kopen ze een voormalige agrarische locatie op buiten de Randstad. Principieel als ze zijn komen ze op voor de natuur, eten ze biologisch of macrobiotisch, werken met een laptopje en rijden ze Tesla. Of heel gechargeerd: zeg maar de gemiddelde De Correspondent-lezer. De betweters die het allemaal zo zeker weten hoe het platteland eruit moet zien en hoe het klimaat werkt. Ik heb al heel wat verzoeken voorbij zien komen: workshopstudio’s in de voormalige stallen, blote voeten paden, meditatiecursussen, bloemrijk grasland, etc. Inderdaad nogal verstorend als er mest wordt uitgereden op een naastgelegen agrarisch land.

Dit zijn vaak de bewoners die ook zienswijzen indienen tegen ontwerpbesluiten van agrarische bedrijven die bijv. hun stal willen aanpassen aan de nieuwste technieken. Het bouwvlak moet worden aangepast en hup bezwaar maken. Het geeft agrariërs veel stress. In de agrarische sector vinden veel innovaties plaats, zoals precisielandbouw, nieuwe teelten, nieuwe stalsystemen, nieuwe spuitmethoden, etc. We mogen er best trots op zijn! Het vraagt grote investeringen (en aflossingen) om dat mogelijk te maken. Het vraagt ook tijd en geduld om het te implementeren op het bedrijf.

Meer scheiding tussen agrarische activiteiten en wonen Het is belangrijk voor een gemeente om in te zien dat er grote verschillen bestaan in het dagelijks leven van boeren en burgers. Een ander werkritme, een andere mentaliteit. Geef de agrariërs die er nog zijn de ruimte voor hun agrarische activiteiten. Denk bij een verzoek dat binnenkomt voor een nieuwe woning na of de beoogde woonlocatie niet te dicht bij een agrarisch bedrijf ligt. Kijk ook eens verder dan alleen wetgeving of de richtafstanden uit de VNG-brochure. Omdat de druk op gemeenten voor woningen zo hoog is, wordt er onvoldoende nagedacht voor de lange termijn. De gemeente kan namelijk op macroniveau in de omgevingsvisie gebieden reserveren voor uitsluitend land- en tuinbouw. Bijv. agrarische gebieden voor alleen fruitteelt of hoge bomenteelt. Binnen deze gebieden worden nieuwe burgerwoningen dan uitgesloten. Vervolgens kan het geïmplementeerd worden door het omgevingsplan te wijzigen. In andere gebieden in het buitengebied kan het wel weer mogelijk zijn om nieuwe woningen mogelijk te maken, omdat de agrarische bedrijven zijn gesaneerd. Het gaat er vooral om dat er wordt nagedacht wat de gemeente nu wil met het landelijk gebied.

Vrijkomende agrarische bebouwing oplossen door keuze en zonering

Door

Vrijkomende agrarische bebouwing oplossen door keuze en zonering

De komende jaren neemt de leegstand van gebouwen in het buitengebied explosief toe. Deze kop haalde enkele weken geleden verschillende media. Volgens de publicatie ‘Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied‘ van Alterra zal die leegstand vele malen groter zijn dan de leegstand van kantoren. Een interessant hoofdstuk uit dit rapport ‘Een stille revolutie: meer burgers dan boeren in het landelijk gebied’, geeft aan dat het platteland van Nederland zich steeds meer beweegt richting multifunctioneel landschap.

Maak van het platteland geen Disneyworld of openluchtmuseum

Een multifunctioneel landschap is min of meer een compromis in grondgebruik voor het platteland en een hang naar nostalgie. Er ontstaat een landschap dat er weliswaar mooi uitziet, maar waar de landbouwgronden niet meer goed gebruikt kunnen worden voor landbouwdoeleinden vanwege nieuwe niet-agrarische functies. De Achterhoek is een voorbeeld van deze ‘vertrutting’ van het landschap met (te) kleine agrarische bedrijven met allerlei nevenactiviteiten, klaterende beekjes, burgerwoningen, poeltjes en bordjes met stiltegebied, etc. De agrariërs kunnen niet meer leven van het agrarisch bedrijf, maar de toeristische nevenactiviteiten mogen ook weer niet te groot worden. Deze halfslachtigheid in het toestaan van nieuwe functies leidt tot grote frustraties bij zowel burgers als boeren.

Ik maak vaak mee dat agrariërs een nieuwe ontwikkeling ‘naast de deur’, zoals bijv. huisvesting voor toeristische groepen in een voormalig agrarisch gebouw, zien als een bedreiging voor de uitoefening voor hun bedrijf. Maar ook burgers klagen over stankoverlast of nieuwe functies bij agrarische bedrijven, zoals de plaatsing van windmolens als nevenactiviteit. Deze functies worden vaak toegestaan via een ‘binnenplanse’ afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan. Ik ben door deze klachten en ervaringen een groot voorstander geworden van het zo veel mogelijk scheiden van functies i.p.v. vermenging. Dit staat haaks op de huidige opvatting van vermenging van functies in een multifunctioneel landschap. Ik denk dat we van het platteland geen Disneyworld moeten maken, maar een gebied waar agrariërs voldoende ruimte hebben voor hun agrarische activiteiten en waar burgers kunnen genieten van stilte en rust. Dit vraagt om duidelijke keuzes van gemeenten.

Zonering is noodzakelijk

Zonering zorgt ervoor dat nieuwe niet-agrarische functies in het buitengebied op een verantwoorde afstand van agrarische bedrijven gesitueerd worden. Met zonering kan via het ruimtelijk spoor voorkomen worden dat burgers in bijv. nieuwe woningen last krijgen van onevenredige overlast van agrarische activiteiten, zoals het bemesten en bespuiten van teelten en dat agrariërs hun bedrijfsactiviteiten kunnen blijven uitoefenen. Ook gezondheidsbelangen kunnen ten grondslag liggen aan zonering. Bijv. bij intensieve veehouderijen.

Recente jurisprudentie over zonering in het buitengebied

Over het vastleggen van zonering in het buitengebied zijn recentelijk de volgende uitspraken verschenen:

  • rekening houden met bestaande belangen agrariër

De gemeente Houten heeft in een bestemmingsplan geregeld dat er binnen een zone van 50 meter afstand tot woningen, tuinen en erven (gevoelige functies) geen gewasbeschermingsmiddelen mogen worden gebruikt. Een fruitteler stelt in beroep dat hij in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd door deze planregel. Volgens de Afdeling (uitspraak van 10 september, no. 201308924/1/R2) had de gemeente het bestaande gebruik van de agrarische percelen niet onder het overgangsrecht mogen brengen.

  • zonering intensieve veehouderij i.v.m. woningen daadkrachtig onderbouwen

Om de gezondheidsrisico’s te beperken heeft de gemeente Bernheze afstanden gehanteerd die moeten worden aangehouden tussen intensieve veehouderijen en kwetsbare functies. De gemeente heeft hierbij zones gehanteerd van 250 m en 1000 m tot kernen met als onderbouwing een GGD-advies (Gezondheidseffectscreening). Uit deze uitspraak blijkt dat de gemeente niet alleen kan leunen op het GGD-advies, maar dat zij zelf moet onderbouwen waarom een uitbreiding of vestiging van een intensieve veehouderij moet worden verboden binnen de in het plan aangegeven afstanden. Zie r.o. 5 e.v. van uitspraak ABRS 10 september 2014, no. 201208940/1/R3.

______________________________________________

Onderbouwing zonering is specialistisch maatwerk

______________________________________________

Tal van bestemmingsplannen gaan ‘onderuit’ bij de Raad van State vanwege onvoldoende onderbouwing bij de keuze voor zonering. Dat is jammer en onnodig. Schakel daarom een specialist in. Mr. Marian Harberink en mr. Evelien Speelman helpen u graag met het opstellen van de onderbouwing. Onze specialisaties zijn onderbouwingen voor zonering van:

  • spuitzones van boomgaarden en andere open teelten
  • agrarische geur
  • gezondheid
  • afwijken afstanden VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’.