deel dit artikel: Print this page
Print
Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
Email this to someone
email

Gemeenteambtenaren overvragen bij aanvraag omgevingsvergunning

Gemeenteambtenaren overvragen bij aanvragen omgevingsvergunning en bestemmingsplan

Bij aanvragen om omgevingsvergunning of bij een wijziging van een bestemmingsplan worden door gemeenten (lees: ook omgevingsdiensten) allerlei onderzoeken gevraagd van initiatiefnemers van plannen. Op zich is daar niets mis mee als men blijft nadenken. Helaas is dat in de praktijk niet (meer) zo.

gemeenteambtenaren

Aan de hand van afvinklijstjes worden de aanvragen afgewerkt. Archeologisch onderzoek, flora- en faunaonderzoek, akoestisch onderzoek, etc. Je kunt het zo gek niet bedenken of er is een onderzoek nodig volgens de gemeente. In de praktijk merk ik dat het zowel bij mezelf als bij de initiatiefnemer van een plan grote ergernis oproept. De kosten lopen onnodig hoog op terwijl je van te voren al de uitkomst van het onderzoek weet. Een klein bosje op het terrein waar al een flora- en faunaonderzoek voor opgesteld moet worden. Of een oude schuur die gesloopt moet worden. Ja, we moeten uitsluiten dat er een vleermuis in zit. Wat de oplossing is? Denk na! Wat voor impact heeft het plan op de omgeving, het milieu, verkeersaantrekkende werking, etc. Tussen plannen zitten grote verschillen qua impact op de omgeving en het milieu. Ik denk dat iedereen wel begrijpt dat voor een nieuwe woonwijk in een weiland of bij een natuurgebied meer onderzoek nodig is. Dat hoeft echter niet bij alle plannen. Of zoals de Raad van State aangeeft in een uitspraak van 15 juli 2020, no. 201906127/1/R4: “Deze beperkte afwijking van het bestemmingsplan brengt met zich dat het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan minder uitvoerig behoeft te worden gemotiveerd dan wanneer sprake zou zijn van een grote afwijking van het bestemmingsplan.”

De meeste ambtenaren durven echter niet van het afvinklijstje af te wijken. Gemeenteambtenaren zijn bang om verantwoordelijkheid te dragen. Liever indekken dan lef tonen. Met veel krampachtigheid wordt deze manier van handelen in stand gehouden. Met als gevolg onnodig lange (planologische) procedures, ergernissen over en weer, chagrijn en onnodige kosten voor de initiatiefnemer. Een systeem dat voor niemand prettig is. Ook niet voor ambtenaren. Daar verandert de aanstaande Omgevingswet niets aan!

deel dit artikel: Print this page
Print
Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
Email this to someone
email

Aanvraag omgevingsvergunning is geen simpele brief

Aanvraag omgevingsvergunning is geen simpele briefaanvraag omgevingsvergunning

Bij gemeenten komen dikwijls brieven binnen van grondeigenaren – gericht aan bijv. een wethouder – met een verzoek om wijziging van de bestemming of aanvraag omgevingsvergunning. Met name gebeurt dit in kleine gemeenten waar de lijntjes tussen burgers en politiek wat korter zijn.

Hoe dient de gemeente een dergelijke brief nu op te vatten? De Raad van State heeft over een dergelijk geval op 31 oktober 2018 uitspraak gedaan. De strekking van de brief was als volgt:

Al geruime tijd zijn wij ons aan het beraden wat te doen met ons pand op de genoemde locatie. Er is nu een autobedrijf met parkeren gevestigd. Gezien de marktontwikkelingen komt het pand mogelijk leeg. Het gebied waar het pand ligt, is niet geschikt voor een autobedrijf. Bouwtechnisch is het pand nog in goede staat. Gezien de huidige vraag naar dergelijke bedrijfsruimten en de al bestaande gemengde functies in het gebied lijkt een andere functie voor de hand te liggen. Door de ligging langs een goed bereikbare weg, aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen en de open ruimten is het pand geschikt voor detailhandel, echter de huidige bestemming is niet geschikt. Ik verzoek u dan ook hierbij er planologisch aan mee te werken dat de bestaande bebouwing ter plaatse kan worden gebruikt voor reguliere detailhandel. Graag zie ik uw besluit hiertoe tegemoet. Invulling om toekomstige langdurige leegstand te voorkomen zal ook het functioneren van de rest van het gebied ten goede komen (…).”

De Raad van State zegt er het volgende over:

De Afdeling heeft in een aantal uitspraken geoordeeld over met de huidige zaak vergelijkbare gevallen. In al deze gevallen is door de vastgoedeigenaar met enkel een globale schets van het initiatief, en zonder nader concrete uitwerking daarvan, verzocht om besluitvorming tot afwijking van de gebruiksbepalingen van een bestemmingsplan voor een bedrijfslocatie. Lees verder in r.o. 3.2 van uitspraak ABRS 31 oktober 2018, no. 201801046/1/A1.

Noot MH: Naar mijn mening is hier sprake van een principeverzoek en had de gemeente de initiatiefnemer hierover moeten inlichten door middel van een brief.

 

deel dit artikel: Print this page
Print
Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
Email this to someone
email

Dakterras en schuin uitzicht van buren

Dakterras en schuin uitzicht van buren

  • artikel 5:50 BW
  • evidente privaatrechtelijke belemmering
  • omgevingsvergunning
  • uitzicht buren op terras

dakterras

Dakterrassen kunnen een bron van ergernis vormen in stedelijke gebieden. Met name het aspect privacy (uitzicht) speelt vaak een rol. Wat is wel geoorloofd en wat levert hinder op? Het zal van geval tot geval verschillen. Iedereen ervaart dit anders. In deze zaak van de Raad van State komt dit uitvoerig aan de orde. Wat was er aan de hand?

De gemeente heeft een omgevingsvergunning verleend voor het vergroten van een woning. Het bouwplan bestaat onder meer uit het wijzigen van een dakterras voor een woning in de binnenstad en het toevoegen van een loggia aan de voorzijde. Het erf van appellant grenst direct aan het perceel en gaat het om schuin uitzicht op het dakterras.

De Afdeling is van oordeel dat uit de bewoordingen van artikel 5:50 van het BW kan worden afgeleid dat er een verschil bestaat tussen rechtstreeks uitzicht, rechthoekig gemeten vanaf de opening, en schuin uitzicht. Uit de bewoordingen van artikel 5:50 BW kan naar het oordeel van de Afdeling niet zonder meer worden afgeleid dat onder het daarin verwoorde verbod ook het schuin uitzicht dient te worden begrepen. De Afdeling is dan ook van oordeel dat het schuin uitzicht zoals hier aan de orde geen evidente privaatrechtelijke belemmering oplevert. De rechtbank heeft daarom ten onrechte overwogen dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van de omgevingsvergunning in de weg staat.

Lees verder in uitspraak ABRS 31 oktober 2018, no. 201702237/1/A1

deel dit artikel: Print this page
Print
Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
Email this to someone
email

Omgevingsvergunning aanvragen nooit direct doen!

Omgevingsvergunning aanvragen: nooit direct doen! – tip 1

Leegstand van onroerend goed komt veel voor: leegstaande kantoren, autoshowrooms, winkelpanden, boerderijen, etc. Vertragende procedures bij de gemeente gooien vaak roet in het eten bij een vlotte herbestemming. De meeste ondernemers of andere initiatiefnemers met een goed idee voor een pand of locatie, denken dan ook vaak dat het direct indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning helpt om het gehele proces te versnellen. “Dan gaan tenminste de wettelijke termijnen lopen“, wordt er vaak gedacht. Vooroverleg met de gemeente vinden ze niet nodig.

Uiteraard hangt het van het project af en de mate van afwijking van het bestemmingsplan. De praktijk is echter weerbarstig. Een aantal belangrijke aandachtspunten in het traject bij de gemeente voor een nieuw idee voor herbestemming van een pand of locatie is:

  • past uw idee in het gemeentelijk of provinciaal beleid?
  • in hoeverre wijkt uw plan af van het geldende bestemmingsplan?
  • zijn er ‘binnenplanse afwijkingsmogelijkheden’? Zo nee, welke andere mogelijkheden zijn er?
  • politieke belangen bij een pand of locatie: onderschat dit niet.
  • presentatie van uw idee: als ondernemer of ontwikkelaar bent u meestal enthousiast over uw nieuwe plan; dim dit enthousiasme bij de gemeente.

Tip 1: toets uw plan vooraf aan het gemeentelijk beleid

Bij het woord ‘beleid’ haken veel ondernemers en ontwikkelaars af. Het klinkt erg stroperig en saai. Toch is dat beleid in de praktijk erg belangrijk. Het geeft een richting aan die de gemeente wenst in te slaan of is de weg die de gemeente al bewandelt. Het komt in de praktijk zelden voor dat de gemeente van beleid afwijkt. Zeker in het geval dat beleid recentelijk is vastgesteld. Het heeft dan ook niet zo veel zin om een project door te zetten indien dat op belangrijke punten afwijkt van dat beleid. Wijkt het op kleine punten af, doe dat een onderbouwd voorstel richting gemeente en geef duidelijk aan hoe er kan worden afgeweken en hoe dat alternatief eruit ziet. Maak vervolgens een afspraak met de beleidsadviseur van de betreffende afdeling en licht uw verhaal toe.

De toetsing aan beleid geeft tevens voor u een belangrijke indicatie of het plan kans van slagen heeft. Dien daarom altijd eerst een conceptaanvraag of een verzoek om vooroverleg in. Uw plan wordt in dat geval getoetst aan gemeentelijk beleid. In deze fase kunt u uw bouwplan nog gemakkelijk bijschaven of bijstellen aan de eisen van de gemeente.

De volgende tips ontvangt u in ons ezine. Meld u hiervoor gratis aan! Het aanmeldformulier ziet u aan de rechterzijde van de website.

Heeft u vragen over het vooroverleg en hoe u een kansrijk verzoek kunt indienen bij de gemeente?

deel dit artikel: Print this page
Print
Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
Email this to someone
email

concrete aanvraag omgevingsvergunning ook meenemen in besluitvorming conserverend bestemmingsplan

concrete aanvraag om omgevingsvergunning ook meenemen in besluitvorming van conserverend bestemmingsplan

Een situatie die vaak voorkomt in de praktijk is dat de gemeente tegen een aanvrager om een vergunning of principeverzoek aangeeft dat zijn of haar verzoek niet wordt meegenomen in het bestemmingsplan, omdat het een actualisatieplan betreft of een conserverend plan waar geen nieuwe ontwikkelingen worden meegenomen. De initiatiefnemer moet maar via een apart bestemmingsplan het initiatief mogelijk maken.

Al meerdere keren heeft de Afdeling deze werkwijze afgestraft in uitspraken. De uitspraak van 3 juli 2013, no. 201206694/1/R2 is er weer een uit deze categorie.

Appellant is het er niet mee eens dat de gemeente geen bouwvlak heeft opgenomen voor zijn perceel, terwijl in het vorige bestemmingsplan wel een bouwvlak was opgenomen. Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan heeft appellant een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend en na de vaststelling heeft appellant de omgevingsvergunning gekregen. Toch heeft de gemeente geen bouwvlak opgenomen voor dit perceel in het nieuwe bestemmingsplan. Tijdens de zienswijze procedure heeft appellant de gemeente hierop attent gemaakt.

De raad stelt dat hij in overeenstemming heeft gehandeld met de gemeentelijke beleidsregel die aangeeft dat latente plancapaciteit voor woningbouw niet wordt opgenomen in te actualiseren bestemmingsplannen.  Met dit beleid beoogt de raad te voldoen aan de woningbouwopgave die voortvloeit uit de regionale woonvisie. Verder stelt de raad dat het bouwplan niet uitgevoerd zal gaan worden omdat het plan niet financieel uitvoerbaar is.

De Afdeling overweegt: “In de beleidsregel (…) worden aangevraagde bouwvergunningen onderscheiden van latente plancapaciteit voor woningbouw, zodat hetgeen in de beleidsregel is bepaald ten aanzien van latente plancapaciteit voor woningbouw niet zonder meer van toepassing is op in procedure zijnde aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen, zoals die van appellant. De enkele verwijzing naar de beleidsregel (…) vormt dan ook geen deugdelijke motivering voor het afzien van het opnemen van een bouwvlak ten behoeve van het bouwplan van appellant. Dat appellant lang geen gebruikt heeft gemaakt van de mogelijkheid van woningbouw die het vorige bestemmingsplan bood, vormt in het licht van zijn concrete bouwplan daartoe evenmin een deugdelijke motivering. Daarbij komt ook dat het bouwplan niet in strijd is met het vorige bestemmingsplan, zodat daarin geen weigeringsgrond  kon zijn gelegen voor de daarvoor aangevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen en zich ook geen aanhoudingsgrond voordeed voor de beslissing op de bouwaanvraag. Het betoog slaagt.”

 

 

deel dit artikel: Print this page
Print
Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
Email this to someone
email

concrete bouwaanvraag behandelen tijdens procedure bestemmingsplan

Concrete bouwaanvraag behandelen tijdens procedure bestemmingsplanconcrete bouwaanvraag

Gemeente moet concrete aanvraag die is ingediend tijdens procedure van nieuw bestemmingsplan inhoudelijk behandelen. Het komt vaak voor dat een gemeente concrete aanvragen om een omgevingsvergunning of een wijziging van het bestemmingsplan terzijde legt tijdens een bestemmingsplanprocedure voor een nieuw bestemmingsplan. De reden is vaak dat een dergelijke aanvraag tijd kost en de procedure van het bestemmingsplan kan ophouden. Vaak geeft de gemeente dan aan dat er voor uw plan een aparte procedure moet worden opgestart. M.a.w. uw plan wordt niet meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan.

In een uitspraak van 12 september 2012, no. 201107435/1/R4 komt dit nog eens ter sprake. Een eigenaar van een bedrijf voor de reparatie en verkoop van vrachtwagens had een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het exploiteren van een tankstation bij zijn bedrijf. De gemeente had de aanvraag geweigerd wegens strijd met het geldende bestemmingsplan. De gemeente had hierin niet onderzocht of het plan wellicht in het nieuwe bestemmingsplan kon worden toegelaten.

De Afdeling geeft aan dat “het op de weg van de raad had gelegen, nu er een concreet voornemen is, om te onderzoeken of het gewenste tankstation inpasbaar is in het nieuwe plan. De motivering dat een tankstation ook onder het vorige plan niet was toegelaten volstaat niet.”

Vragen?

deel dit artikel: Print this page
Print
Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
Email this to someone
email

Onlosmakelijke samenhang omgevingsvergunning

Onlosmakelijke samenhang omgevingsvergunningonlosmakelijke samenhang

Deze uitspraak van 12 oktober 2011 betreft een handhavingszaak. De gemeente had een kinderdagverblijf aangeschreven om de verbouwing van fysioruimte naar kinderdagverblijf ongedaan te maken. De volgende werkzaamheden moesten ongedaan worden gemaakt:

  • het dempen van het zwembad met zandpakket
  • het maken van een vloer
  • het realiseren van een verdiepingsvloer
  • het plaatsen van een vluchttrap aan de buitenzijde van het gebouw
  • het aanbrengen van diverse gevelwijzigingen in de voorgevel en de rechterzijgevel
  • het maken van scheidingswanden op de vloeren
De voorzieningenrechter had eerder geoordeeld dat het college van b&w niet bevoegd was om handhavend op te treden tegen het dempen van het zwembad met een zandpakket en het maken van scheidingswanden op de vloeren. Het college tekende hiertegen beroep aan.
Volgens de Afdeling terecht: “Het college draagt terecht voor dat de voorzieningenrechter niet heeft onderkend dat tussen de verschillende genoemde werkzaamheden een onlosmakelijke samenhang bestaat, nu deze werkzaamheden deel uitmaken van één samenhangend, aanvankelijk vergund bouwplan en derhalve voor de bevoegdheid tot handhaving van het college als één geheel dienen te worden beschouwd. Daarbij is van belang dat het bouwplan als geheel, dat diende ten behoeven van het omvormen van een fysioruimte naar een kinderdagverblijf, niet kon worden gerealiseerd zonder het dempen van het zwembad met een zandpakket.
De Afdeling sluit hierbij aan bij haar jurisprudentie met betrekking tot de aanvraag om bouwvergunning, waarin is bepaald dat splitsing van een bouwplan dat uit verschillende onderdelen bestaat, waaronder mogelijk op zichzelf beschouwd niet-vergunningplichtige onderdelen, in beginsel niet mogelijk is en dit als één geheel dient te worden beschouwd. 
Het kan alleen worden gesplitst indien het bestaat uit onderdelen die in functioneel en bouwkundig opzicht van elkaar kunnen worden onderscheiden, hetgeen naar het oordeel van de Afdeling het geval is.”
omgevingsjurist