Borging landschappelijke inpassing bij bouwblok voor intensieve veehouderij

Door

Borging landschappelijke inpassing in planregels bestemmingsplan

In artikel 9.5, tweede lid, aanhef en onder d van de Verordening ruimte 2011 (Vo) is opgenomen dat tenminste 20% van het bouwblok van een intensieve veehouderij wordt aangewend voor een goede landschappelijke inpassing. Deze bepaling dient de landschapskwaliteit in Brabant te versterken. De toetsing hiervan is vrij streng.

De gemeente heeft voor die delen van het perceel die voor de landschappelijke inpassing dienen aangeduid met ‘specifieke vorm van agrarisch – landschappelijke inpassing’. Op deze gronden mag geen bedrijfsbebouwing worden opgericht en gebruik van die gronden, anders dan voor inrichting, beheer en onderhoud van landschappelijke inpassing is in strijd met het plan. De landschappelijke inpassing die wel noodzakelijk is, is echter niet geborgd in het bestemmingsplan. Check dus goed of dit is opgenomen in een nieuw bestemmingsplan.

De Afdeling oordeelt “dat hieruit niet volgt dat een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden geweigerd indien de aanleg en instandhouding van de beoogde landschappelijke inpassing niet zijn verzekerd. Nu het er, mede gelet op artikel 9.5, tweede lid, aanhef en onder d, van de Verordening 2011 voor moet worden gehouden dat de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing noodzakelijk zijn voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan, heeft de raad de aanleg en instandhouding daarvan ten onrechte niet in het plan geregeld. Niet valt in te zien dat de raad geen regel in het plan heeft kunnen opnemen, inhoudende dat het gebruik van het bouwvlak conform de bestemming alleen dan planologisch is toegestaan indien de landschappelijke inpassing wordt aangelegd en in stand gehouden.”

Praktijktip: op grond van deze uitspraak is het aan te raden in de betreffende bestemming (Agrarisch of soortgelijk) een voorwaardelijke bepaling op te nemen, zoals is opgenomen in de laatste zinsnede van de uitspraak van de Afdeling.

Zie uitspraak ABRS 7 november 2012, no. 201110808/1/R3

omgevingsjurist

uitsterfregeling bestemmingsplan bestaand gebruik van gebouw of voor gebruik

Door

Uitsterfregeling bestemmingsplan bestaand gebruik gebouw –

Overweeg bij opnieuw onder overgangsrecht brengen van bestaand gebruik van een gebouw of voor het gebruik een uitsterfregeling kan worden opgenomen in het bestemmingsplan

De laatste tijd weer veel uitspraken van de Afdeling over het overgangsrecht brengen van bestaand gebruik van een gebouw en de beperkingen daarvan.

De standaardoverweging van de Afdeling luidt: “Onder omstandigheden kan het opnieuw onder het overgangsrecht brengen van het bestaande gebruik van een gebouw aanvaardbaar zijn. Hiervoor is vereist dat aannemelijk is dat deze vorm van gebruik binnen de planperiode zal worden beëindigd. Dit is evenwel in dit geval niet aannemelijk gemaakt. Gelet hierop heeft de raad niet in redelijkheid het gebruik als woning als zodanig had moeten worden beschermd, nu gebruik in strijd met een geldende bestemming dan wel gebruik dat onder het overgangsrecht valt in beginsel geen gerechtvaardigde rechten en verwachtingen kan doen ontstaan dat het gebruik als zodanig kan worden bestemd. 

Indien de raad van mening is dat het als zodanig bestemmen van het feitelijke gebruik niet mogelijk is, had het op de weg van de raad gelegen te bezien of voor het gebruik van de bestaande bebouwing op het perceel een uitsterfregeling in het plan had kunnen worden opgenomen. Een dergelijke uitsterfregeling kan bijvoorbeeld inhouden dat het houten gebouw weliswaar als bijgebouw met de daarbij behorende bouwregels wordt bestemd, maar dat in afwijking van het verbod van bewoning, bewoning van dit gebouw wordt toegestaan, met dien verstande dat bij beëindiging van de bewoning van dit gebouw, dit gebruik niet langer is toegestaan. Nu de raad niet in redelijkheid de bewoning van het houten gebouw opnieuw onder het overgangsrecht heeft kunnen brengen en de raad evenmin inzichtelijk heeft gemaakt of voor dit perceel in het plan een andere regeling had kunnen worden opgenomen, is het besluit in zoverre onzorgvuldig tot stand gekomen.”

Zie r.o. 1.6 van uitspraak ABRS 7 november 2012, no. 201202246/1/R3.

Beoordeling Gasunie verplicht als voorwaarde opnemen in regel ‘Leiding – Gas’ in bestemmingsplan in verband met Besluit externe veiligheid buisleidingen

Door

Beoordeling Gasunie verplicht als voorwaarde opnemen in planregel bestemmingsplan

De Gasunie heeft in beroep aangevoerd dat de planregels met betrekking tot de bestemming ‘Leiding-Gas’ niet de voorwaarde bevatten dat de mening van de exploitant van de buisleidingen over de veiligheid hiervan dient te worden gevraagd voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel (…) van de planregels. Dit is volgens de Gasunie verplicht gesteld in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

De Afdeling overweegt: “Uit de toelichting op het Bevb staat dat activiteiten als het planten en rooien van diepwortelende beplanting, het wijzigen van het maaiveldniveau, het aanbrengen van gesloten verhardingen, het plaatsen van lichtmasten, wegwijzers, straatmeubilair en dergelijke en het indrijven van voorwerpen in de bodem, schade kunnen aanrichten bij de buisleiding. Het college van b&w kan per geval afwegen of een vergunning, eventueel onder voorwaarden, afgegeven kan worden zonder dat de buisleiding in gevaar komt. Uit een oogpunt van zorgvuldige besluitvorming moet het college van b&w daarbij de mening van de exploitant over de veiligheid van de buisleiding betrekken.”

Zie uitspraak ABRS 31 oktober 2012, no. 201105435/1/R3.

Bodemverontreiniging bestemmingsplan op voorhand aantonen dat er geen bodemverontreiniging is

Door

Bodemverontreiniging bestemmingsplan

Bij voorbereiding bestemmingsplan op voorhand aantonen dat er geen bodemverontreiniging aanwezig is in plangebied.

In de toelichting van een bestemmingsplan heeft de gemeente opgenomen dat er bodemonderzoek is uitgevoerd en dat waar nodig sanering zal plaatsvinden. Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning zal moeten worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

De Afdeling overweegt:“De Afdeling stelt voorop dat de vaststelling van de aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem, de noodzaak van sanering van verontreinigende locaties en de wijze waarop deze saneringen moeten worden uitgevoerd, zijn geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures, die thans niet ter beoordeling staan. Dat zoals de raad terecht stelt, bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik laat onverlet dat de raad het plan met de daarin opgenomen bestemmingen niet had kunnen vaststellen, indien en voor zover hij op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat de aanwezige bodemverontreiniging aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. 

Bodemrapporten ter inzage leggen. “Om te kunnen beoordelen of zodanige belemmering zich voordoet, zijn de aan het plan ten grondslag liggende bodemonderzoeken van belang, zodat deze op het plan betrekking hebbende stukken zijn die op de voet van artikel 3:11 van de Awb met het ontwerp ter inzage hadden moeten worden gelegd. 

Praktijktip: afhankelijk van de bouwlocatie, bijv. een weiland in het buitengebied of een binnenstedelijke locatie is het raadzaam om in elk geval een quickscan uit te laten voeren. Ook is het natuurlijk het verleden van de locatie van belang. Zijn er nog oude bodemrapporten te traceren? Neem alle informatie op in de toelichting van het bestemmingsplan en concludeer op basis hiervan of het op voorhand aannemelijk is of er enige bodemverontreiniging is te verwachten.

Uitspraak ABRS 31 oktober 2012, no. 201107107/1/R4.

Overgangsrecht bestemmingsplan en bestaande en legale gevallen

Door

Overgangsrecht bestemmingsplan 

Bestaande en legale gevallen kunnen niet onder overgangsrecht van bestemmingsplan vallen.

In tegenstelling tot het vorige bestemmingsplan heeft de gemeente de buitenopslag van een bestaande loonbedrijf aangemerkt als strijdig gebruik en onder het gebruiksovergangsrecht van het bestemmingsplan gebracht.

Overgangsrecht bestemmingsplan – In deze uitspraak van de Afdeling van 31 oktober 2012 een mooi overzicht van de aspecten die spelen aangaande bestaand gebruik en het overgangsrecht bij bestaande en legale gevallen. 

De Afdeling overweegt: “Derhalve is dit bestaande legale gebruik niet meer als zodanig toegestaan. (1)Bestaand legaal gebruik moet in het algemeen worden toegestaan door middel van een bestemmingsregeling die dat gebruik toestaat. (2)Dit uitgangspunt kan slechts uitzondering vinden als het toestaan van bestaand gebruik op basis van gewijzigde planologische inzichten niet langer in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de nieuwe regeling zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen. (3)Daarnaast moet aannemelijk zijn dat de beoogde regeling binnen de planperiode uitvoerbaar zal zijn. Niet is gebleken dat het gemeentebestuur in dit geval voornemens is voormeld gebruik te doen beëindigen. (4)Evenmin is gebleken dat de belangen die zijn gediend bij het  niet zodanig toestaan van de buitenopslag zijn afgewogen tegen de belangen van appellant bij dit gebruik.

Met de algemene stelling van het buitengebied dat verrommeling van het buitengebied dient te worden tegengegaan gaat de raad ten onrechte voorbij aan bestaande legale gevallen waarbij maatwerk op perceelsniveau moet en kan worden geleverd. Voor zover de raad verwijst naar de afwijkingsbevoegdheid op grond waarvan onder voorwaarden buitenopslag alsnog als zodanig kan worden toegestaan, had het bij bestaande en legale gevallen in de rede gelegen reeds bij de vaststelling van dit plan te bezien of dit gebruik direct als zodanig kan worden toegestaan. Een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid is in die gevallen geen passende regeling. Het betoog slaagt.”  

 

Concreet bouwplan en actualisatie bestemmingsplan

Door

Concreet bouwplan en actualisatie bestemmingsplan

Gemeenten gaan er te snel aan voorbij dat concrete bouwinitiatieven in principe mee moeten worden genomen in nieuwe bestemmingsplannen van de gemeente. Ik doel met name op actualisatieplannen. Dat is te begrijpen, omdat een actualisatie van een bestemmingsplan, met name grote plangebieden, veel tijd kan kosten.

In een uitspraak van 31 oktober 2012, maakt de Afdeling weer een duidelijk dat de gemeente niet zo maar voorbij kan gaan aan dergelijke initiatieven van burgers of bedrijven. In dit geval ging het om een actualisatieplan voor het buitengebied. Het college van b&w was al eerder in principe akkoord gegaan met het bouwplan. De initiatiefnemer van het bouwplan heeft de gemeente vervolgens verzocht om dit bouwplan mee te nemen in het nieuwe bestemmingsplan voor het buitengebied. De gemeente weigerde dit, met als antwoord dat bij de vaststelling van het plan geen rekening kon worden gehouden met de uitbreidingsplannen van appellant, omdat het plan zich bij het kenbaar maken hiervan al in een te ver gevorderd stadium bevond.

De Afdeling tikt de gemeente op de vingers: “ziet eraan voorbij dat appellant zijn uitbreidingsplannen al in juli 2010 aan het gemeentebestuur kenbaar maakte en het college in juni 2011 zich in beginsel bereid verklaarde aan een uitbreiding aan de oostzijde planologische medewerking te verlenen. Onder die omstandigheden is zonder nadere uitleg onvoldoende gemotiveerd waarom aan de raad geen voorstel kon worden gedaan om met de uitbreidingsplannen van appellant aan de oostzijde rekening te houden. Gelet hierop is ook het standpunt van de raad dat bij de vaststelling van het plan geen rekening kon worden gehouden met de uitbreidingsplannen niet draagkrachtig gemotiveerd.”

Begraafplaats bestemmingsplan en goede ruimtelijke ordening

Door

Begraafplaats bestemmingsplan en goede ruimtelijke ordening

Een nieuwe begraafplaats of een uitbreiding ervan leidt bijna altijd tot weerstand in de omgeving. Bijna niemand wil dagelijks met de dood geconfronteerd worden, terwijl dit aspect toch bij het leven hoort. Vreemd hoe we als mensen in elkaar zitten.

Uit eigen gemeentelijke ervaring weet ik dat omwonenden er alles aan kunnen doen om (een uitbreiding van) een begraafplaats tegen te houden. Omdat begraafplaatsen toch noodzakelijk zijn is het belangrijk om bij het bestemmingsplan rekening te houden met het Besluit op de lijkbezorging. Dit besluit bepaalt onder meer de diepte van graven en de piëteitszone. Ook is het belangrijk om de gemiddelde grondwaterstand in het plangebied te weten. Vraag dit na bij het waterschap.

Het bestemmingsplan in kwestie maakt een natuurbegraafplaats mogelijk. Uit deze uitspraak wordt duidelijk dat naast het dienen te voldoen aan het Besluit op de lijkbezorging tevens dient te worden voldaan aan het aspect een goede ruimtelijke ordening. De piëteitszone had beschouwd moeten worden en tevens had moeten worden bekeken of er ter plaatse van de woning van appellant sprake was van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Ook had het aantal parkeervoorzieningen en de invloed van verkeer op de omgeving moeten worden onderzocht. Tevens had onderzocht moeten worden in verband met de vereiste rust en ingetogenheid of de omgeving hieraan kan voldoen.

In r.o. 10.6  en 10.12 van uitspraak ABRS 31 oktober 2012, no. 201103930/1/R3 (begraafplaats bestemmingsplan) treft u meer informatie aan inzake een goede ruimtelijke ordening en de aspecten waarmee rekening moet worden gehouden.

 

De plattelandswoning: dé oplossing voor bewoners van voormalige agrarische bedrijfswoningen?

Door

Wonen in een agrarische bedrijfswoning. Eindelijk lucht voor bewoners die in voormalige agrarische bedrijfswoningen wonen?

De regels over de plattelandswoning in het kort. 

Het wetsvoorstel regelt 2 belangrijke zaken:

  • het planologisch regime wordt bepalend voor de bescherming van een gebouw tegen negatieve milieueffecten en niet langer het feitelijke gebruik;
  • voormalige agrarische bedrijfswoningen worden niet langer beschermd tegen milieugevolgen van het bijbehorende agrarische bedrijf.

Ik denk dat bijna iedereen wel zo’n situatie kent. Een boer in ruste heeft zijn agrarische bedrijf overgedragen aan zijn zoon. De bijbehorende bedrijfswoning is verkocht aan iemand uit de stad die graag van de rust op het platteland wil genieten. De nieuwe bewoner klaagt al snel over stank van de boerderij en dient een verzoek om handhaving in bij de gemeente.

In de praktijk heb ik schrijnende gevallen voorbij zien komen. Voormalige agrarische bedrijfswoningen die via het internet of de brochure van de makelaar te koop worden gezet tegen een aantrekkelijke prijs. In hun enthousiasme vergeten mensen vaak door te vragen naar de geldende bestemming bij de makelaar of de gemeente. Mensen die het weten denken meestal dat de wijziging van het bestemmingsplan ‘een makkie’ is en laten zich vaak hierdoor niet in hun enthousiasme afremmen. Ik kan het niet vaak genoeg zeggen: Check altijd bij de gemeente het geldende bestemmingsplan alvorens u tot aankoop overgaat!

U voorkomt hiermee slapeloze nachten, ruzie met de agrariër, wringende hypotheeklasten voor een woning die niet bewoond mag worden, handhavingsbrieven van de gemeente, etc.

De nieuwe wetgeving over de plattelandswoning kan een oplossing bieden voor bewoners die wél eigenaar zijn geworden van een voormalige agrarische bedrijfswoning. Voor de gemeente is het mogelijk om via een nieuw bestemmingsplan de woning aan te duiden als ‘plattelandswoning’ of ‘voormalige agrarische bedrijfswoning’. Dit houdt in dat deze woning weliswaar gebruikt mag worden voor burgerbewoning, maar dat de woning niet beschermd wordt tegen negatieve milieugevolgen van het bijbehorende agrarische bedrijf zoals geuroverlast, geluidsoverlast en fijn stof.

Het wetsvoorstel regelt 3 milieuaspecten:

  • geur
  • fijn stof
  • geluid
Als gevolg hiervan worden de Wabo, Wet geluidhinder en de Wet geurhinder en veehouderij aangepast, in die zin dat niet langer het feitelijk gebruik doorslaggevend is, maar het planologische kader.
Toch speelt ook hier ‘een goede ruimtelijke ordening’ een rol. Bij het bestemmen van de plattelandswoning dient tevens een afweging te worden gemaakt in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Vanuit dit aspect kan het voor de gemeente onwenselijk zijn om de woning als zodanig te bestemmen. Er dient namelijk ook sprake te zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de bewoners. Tevens mag de agrariër niet in zijn bedrijfsvoering worden gehinderd. Aspecten die mee kunnen spelen zijn bijv. een intensief gebruik van gewasbeschermingsmiddelen, geluid van ventilatoren, tractoren, etc.

wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan en externe veiligheid

Door

Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan en externe veiligheid

In een bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bebouwing voor een sport- en buitenschoolse opvang uit te breiden. Buurtbewoners stellen in beroep dat met betrekking tot het aspect externe veiligheid de locatie vanwege de nabijheid van hoogspanningsmasten, een aardgasleiding en de snelweg A2, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, niet geschikt is voor de uitbreiding.

De gemeente heeft met betrekking tot deze aspecten een quickscan uitgevoerd. Verder heeft de regionale milieudienst een integraal advies uitgebracht, waarin het aspect externe veiligheid nader is onderzocht. Tot zover alles goed onderzocht.

Met betrekking tot de buisleidingen geldt nog het volgende. Op grond van artikel 12, eerste lid, Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), wordt bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op grond waarvan de aanleg van een buisleiding of de aanleg, bouw of vestiging van een kwetsbaar of een beperkt kwetsbaar object wordt toegelaten, tevens het groepsrisico in het invloedsgebied van de buisleiding verantwoord.

De Afdeling overweegt dat in dit geval het groepsrisico met betrekking tot de genoemde aardgastransportleiding niet bij de vaststelling van het plan is verantwoord: “De stelling van de raad dat het college van burgemeester en wethouders bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid gelet op de wijzigingsregels verplicht is alsnog te motiveren dat het aspect externe veiligheid geen belemmering oplevert, acht de Afdeling hiertoe onvoldoende. De raad dient bij de vaststelling van het plan te onderzoeken of het toepassing geven aan de wijzigingsbevoegdheid in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening zal zijn. Voorts kan het advies van de regionale milieudienst, waarin staat dat de beoogde uitbreiding naar verwachting geen significante verhoging van het groepsrisico zal opleveren, niet als verantwoording in artikel 12 van het Bevb worden aangemerkt. Daargelaten de omstandigheid dat dit standpunt niet door de raad zelf is ingenomen, is in dit verband tevens van belang dat ook over een geringe stijging van het groepsrisico verantwoording dient te worden afgelegd.”

Zie uitspraak ABRS 31 oktober 2012, no. 201200895/1/R2.

positief bestemmen bedrijf en overgangsrecht bestemmingsplan

Door

Positief bestemmen of wegbestemmen? That’s the question voor bestemmingsplanmakers positief bestemmen

De gemeente heeft in het landelijk gebied een transportbedrijf, dat er al jaren is gevestigd, positief bestemd. De gemeente heeft het perceel de bestemming ‘Bedrijf’ gegeven, met de nadere aanduiding ‘sb-trb’ (transportbedrijf). De gemeente stelt zich hierbij op het standpunt dat het transportbedrijf onder het overgangsrecht valt van het ‘oude’ bestemmingsplan. Het is evenmin aannemelijk dat het transportbedrijf binnen de komende 10 jaar zal verdwijnen. Om die reden is het transportbedrijf positief bestemd.

De buurman is het hier niet mee eens. Hij stelt dat transportbedrijven op bedrijventerreinen moeten worden geconcentreerd en dat ze niet gewenst zijn in het landelijk gebied, mede gelet op de overlast die het transportbedrijf volgens hem veroorzaakt.

De Afdeling overweegt als volgt: “De raad heeft terecht betekenis gehecht aan de omstandigheid dat het op het perceel  gevestigde transportbedrijf onder de werking van het overgangsrecht valt, maar heeft daarbij niet onderkend dat die omstandigheid niet meebrengt dat een nadere afweging ten aanzien van de goede ruimtelijke ordening achterwege kan blijven. Bij de toekenning van een bestemming aan het perceel overeenkomstig het onder het overgangsrecht vallende gebruik had de raad derhalve tevens dienen na te gaan of uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, meer in het bijzonder het woon- en leefklimaat ter plaatse, aan die bestemming zodanig zwaarwegende nadelen kleven dat het belang van voortzetting van het transportbedrijf waarbij het aantal vrachtwagencombinaties is beperkt tot één daarvoor dient te wijken.”

Zie ABRS 31 oktober 2012, no. 201102174/1/R2.