Stadslandbouw hype of een blijvertje?

Door

Stadslandbouw hype of een blijvertje?

Stadslandbouwstaat in Nederland in een toenemende belangstellingstadslandbouw hype

In de VS en Canada is stadslandbouw al langer populair. In onder meer Washington, New York, Madison en Detroit is het hip onder stadsbewoners om eigen producten te verbouwen en bijen of kippen te houden. Ook zijn er commerciële stadstuinen die hun producten verkopen aan lokale restaurants of op lokale markten met eetgelegenheid. Via maandelijkse tijdschriften als ‘Urban Farm’ en ‘Beeculture’ worden tips gegeven en netwerken bijgehouden over stadslandbouw, rooftopgardening en het houden van bijen of kippen in de stad. Stadslandbouw maakt in steeds meer Amerikaanse steden onderdeel uit van Sustainability Plans. Deze integratie van lokale en regionale voedselproductie in planologische stadsplannen moet uiteindelijk bijdragen tot een duurzamere samenleving waar de gezondheid van bewoners en voedselproductie in brede zin centraal staat.

Ook wordt stadslandbouw steeds vaker geïntegreerd in stadsplannen, vergelijkbaar met de gemeentelijke structuurvisie. Een voorloper op dat gebied in de VS is Philadelphia, waar programma’s zijn ontwikkeld voor stadslandbouw, zoals de Philadelphia’s Green Program. Het doel van het programma is om in 2015 locaties in de stad te creëren waar lokaal verbouwd voedsel is te kopen op maximaal 10 minuten loopafstand voor tenminste 75% van de inwoners.

Stadslandbouw is meer dan een volkstuin

In Nederland kennen we al vrij lang het fenomeen volkstuin waar bewoners eigen groenten verbouwen en planten kweken. Stadslandbouw omvat echter meer. Het is een omslag in denken over de algemene voedselproductie door meer lokaal voedsel te produceren, te consumeren en te verkopen. Landbouw wordt meestal geassocieerd met het platteland. Stadslandbouw onderscheidt zich van de klassieke landbouw doordat het bewust interactie zoekt met de stad. Het is op allerlei manieren mogelijk om ook in een stedelijke omgeving gewassen te verbouwen, vissen te kweken of dieren te houden, zoals kippen ten behoeve van de lokale voedselconsumptie. Dit kan op een kleinschalige wijze via een dakterras of volkstuin, maar ook op een professionele en commerciële manier, zoals op landbouwgronden van boerderijen aan de rand van de stad of via inbreidingslocaties. Een vast concept bestaat niet voor stadslandbouw.

Stadslandbouw hype 

Nederland kent ook in een aantal steden stadslandbouw. De omvang is nog vrij beperkt al is die de laatste tijd erg toegenomen. Voorbeelden van stadsboerderijen op landbouwgronden in of aan de rand van de bebouwde kom zijn Stadsboerderij Almere en de Genneperhoeve in Eindhoven. In Almerde wordt op dit moment het project Agromere ontwikkeld. Dit project moet ervoor zorgen dat landbouw weer bij de stad wordt betrokken.

Een andere manier van stadslandbouw is het telen van gewassen op voormalige industriële gronden, inbreidingslocaties of op beoogde woningbouwlocaties die in verband met de crisis stilliggen. Een voorloper hiervan is het project ‘Uit je eigen stad‘ in Rotterdam.

Om stadslandbouw te laten slagen is het van belang dat het aantrekkelijk wordt gemaakt voor initiatiefnemers en op de politieke agenda wordt gezet. Behalve de voordelen voor de volksgezondheid, valt er voor gemeenten ook veel sociale winst te behalen. Tevens is het nodig dat de traditionele denkwijze rondom landbouw verandert en dat er ruimte voor stadslandbouw in bestemmingsplannen wordt gemaakt. Zo waait stadslandbouw niet over als een hype of trend, maar gaat het deel uitmaken van ons straatbeeld!

 

Geluidwerende maatregelen in bestemmingsplan

Door

Geluidwerende maatregelen borgen in bestemmingsplangeluidwerende maatregelen

Wat is het toch jammer dat bij de vertaling van technische maatregelen uit een akoestisch onderzoek naar het bestemmingsplan het zo vaak misgaat. Naar mijn mening komt dit vooral omdat er tussen techneuten en juristen (of planologisch medewerkers) een gat gaapt qua communicatie en taalgebruik. Het is om die reden belangrijk om als jurist door te vragen bij degene die het akoestische rapport heeft opgesteld, of er speciale maatregelen moeten worden getroffen om te kunnen voldoen aan de gestelden waarden. De jurist moet vervolgens deze omzetting ‘vertalen’ naar het bestemmingsplan. Ook is het belangrijk om te checken of het akoestische rapport ook een paragraaf kent over ‘een goede ruimtelijke ordening’. Ook dit laatste wordt vaak vergeten.

Het bestemmingsplan in kwestie maakt onder meer woningbouw mogelijk nabij een bouw- en aannemingsbedrijf. Volgens dit bedrijf kan er ter plaatse van de beoogde woningen geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Volgens stelt het bedrijf dat zij in hun bedrijfsvoering en uitbreidingsmogelijkheden worden gehinderd, omdat niet wordt voldaan aan de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’. De aanbevolen afstand dient volgens hen voor geluid en stof ten minste 30 m te bedragen.

Volgens de raad wordt weliswaar niet voldaan aan de geluidgrenswaarden van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim), maar dat na het treffen van een geluidwerende voorziening wel kan worden voldaan aan deze geluidgrenswaarden. Volgens de raad is er derhalve sprake van een voldoende waarborg voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij deze woningen.

Volgens de Afdeling zijn onderlinge afspraken over geluidwerende maatregelen niet genoeg en dient de geluidbelasting op de gevels van de voorziene woningen te voldoen aan de in de artikelen 2.17 en volgende van het Barim gestelde grenswaarden. Volgens het akoestische onderzoek kan aan de geluidgrenswaarden van het Barim worden voldaan, indien tussen de bestaande woning, de desbetreffende voorziene woningen en het bedrijfsperceel een geluidscherm wordt geplaatst met een hoogte van 6 m. “Daarbij merkt de Afdeling nog op dat het betoog van de raad dat met de ontwikkelaar is afgesproken dat niet met realiseren van de woningen mag worden gestart voordat tussen het terrein van het bouwbedrijf en de perceelsgrens van de gronden waarop de nieuwe woningen worden voorzien een geluidscherm wordt aangelegd, niet kan worden gevolgd. In het plan is immers niet gegarandeerd dat een geluidwerende maatregel zal worden getroffen. In het geval dat de raad de oprichting van een geluidscherm noodzakelijk acht om bij de voorziene woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te garanderen, dient de raad een daartoe strekkende regel in het plan op te nemen.”

Zie ABRS 15 augustus 2012, no. 201104346/1/R4.

omgevingsjurist

 

 

gevoelig terrein Wet geluidhinder en goede ruimtelijke ordening

Door

gevoelig terrein Wet geluidhinder en goede ruimtelijke ordeninggevoelig terrein

Het bestemmingsplan in kwestie maakt een nieuw bedrijventerrein mogelijk met ontsluitingswegen. De gronden zijn nog in gebruik als agrarische percelen en liggen naast een bestaand gezoneerd industrieterrein. Op het gezoneerde industrieterrein is onder meer de oefenlocatie van de Rijksdienst voor het Wegverkeer gelegen (RDW).

De RDW voert aan dat de zware milieucategorieën die het bestemmingsplan mogelijk maakt zal leiden tot een beperking van de bedrijfsvoering. Voor de bedrijfsvoering van de RDW is het namelijk noodzakelijk dat sprake is van een laag niveau van achtergrondgeluid. De RDW voert testmetingen uit om de geluidproductie van auto’s en banden vast te stellen. De RDW stelt dat deze metingen uitsluitend met voldoende betrouwbaarheid kunnen plaatsvinden indien het niveau van het achtergrondgeluid niet te hoog is. Volgens de RDW zou voor haar terrein als norm een geluidniveau van 50 dB(A) moeten gelden. De RDW heeft een akoestisch onderzoek laten uitvoeren. Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op het RDW-terrein 50 dB(A) tot 55 dB(A) zal bedragen, met piekgeluiden tot 65 dB(A).

Volgens de raad zal het geluidniveau van het nieuwe bedrijventerrein van ondergeschikte betekenis zijn in vergelijking met het huidige hoge geluidniveau van de luchthaven en het daarnaast gelegen gezoneerde industrieterrein, waartoe het RDW-terrein ook zelf behoort. Omdat het RDW-terrein geen geluidgevoelig object is, hoeft volgens de raad geen akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting op het RDW-terrein als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan plaats te vinden. 

Volgens de Afdeling neemt het feit dat het RDW-terrein geen geluidgevoelig terrein is in de zin van de Wet geluidhinder, niet weg dat in dit geval – gezien de zeer specifieke aard van de bedrijfsvoering van RDW en gezien het feit dat in het onderhavige plan voor het terrein van RDW ook is voorzien in een op de bestaande activiteiten toegesneden planregeling – een te hoge mate van geluidbelasting op het RDW-terrein aantoonbaar een belemmering voor de bedrijfsvoering kan vormen, omdat dit de betrouwbaarheid van de testmetingen negatief kan beïnvloeden.

Conclusie voor de praktijk Dat een terrein of gebouw geen geluidsgevoelig object is in de zin van de Wet geluidhinder, wil niet zeggen dat er geen akoestisch onderzoek hoeft plaats te vinden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening – in dit geval de bedrijfsvoering van de RDW – kan het noodzakelijk zijn om door middel van een dergelijk onderzoek aan te tonen dat de bedrijfsvoering vanwege het aspect geluid niet wordt aangetast of wordt belemmerd. Zonder onderbouwing kan dit namelijk niet geconcludeerd worden. Zie ABRS 8 augustus 2012, no. 201100127/1/R2.

omgevingsjurist

Concreet bouwplan indienen tijdens actualisatie bestemmingsplan

Door

Concreet bouwplan indienen tijdens actualisatie bestemmingsplanconcreet bouwplan

Veel gemeenten zijn druk bezig met het actualiseren van oude bestemmingsplannen. Dit moet vóór 1 juli 2013 gebeuren. Lukt dit niet voor deze datum, dan kan de gemeente geen bouwleges meer heffen voor bouwaanvragen in het betreffende plangebied.

Tijdens de actualisatie neemt de gemeente meestal geen nieuwe bouwinitiatieven of concrete bouwplannen mee in het nieuwe bestemmingsplan. De gemeente neemt vaak de huidige situatie van bouwwerken en gronden over in het plangebied. Omdat de planologische situatie nagenoeg hetzelfde blijft, hoeven er ook geen uitgebreide (milieu)onderzoeken plaats te vinden. Dit scheelt tijd en geld voor de gemeente en zo kan 1 juli 2013 gehaald worden. Vanuit het belang van de gemeente bezien is dat te begrijpen.

Voor nieuwe, concrete (bouw)plannen in een gebied waar de gemeente bezig is met de actualisatie van het bestemmingsplan, worden meestal aparte planologische procedures gevoerd. Bijv. door middel van een ‘postzegelplan’ (klein bestemmingsplan) of via een omgevingsvergunning. Dit is voor veel mensen teleurstellend en onbegrijpelijk. Immers, waarom moet er nu een aparte procedure worden gevoerd, terwijl er al een bestemmingsplanprocedure bezig is voor het gebied waar het project in valt.

De Raad van State kijkt de laatste tijd kritisch naar deze praktijk. De gemeente heeft veel beleidsvrijheid bij het al dan niet vaststellen van bestemmingsplannen en welke bestemmingen ze al dan niet opneemt. Als de gemeente bij de rechter laat zien dat er diverse belangen zijn afgewogen en het ook goed heeft gemotiveerd, dan legt de initiatiefnemer het meestal af tegen de gemeente en heeft het nakijken. Toch is dat niet in alle gevallen zo:

  • de besluitvorming over het (bouw)project hoeft niet te zijn afgerond: eist de gemeente dit, dan moet je hiermee niet akkoord gaan.
  • het (bouw)project hoeft niet (altijd) te worden vergezeld door een ruimtelijke onderbouwing. Dit hangt uiteraard af van het soort project. Voor een project dat naar verwachting grote milieugevolgen zal hebben, zal extra onderzoek moeten plaatsvinden. Voor plannen met weinig planologisch impact zal dit niet het geval zijn.
Concreet bouwplan: conclusie voor de praktijk
Uit de jurisprudentie blijkt dat de gemeente besluitvorming voer niet-concrete plannen tijdens de actualisatie van een bestemmingsplan, kan doorschuiven naar een later tijdstip. Concrete (bouw)initiatieven kan de gemeente tijdens de actualisatie van een bestemmingsplan echter niet zo maar opzij leggen en moet de gemeente meenemen in de besluitvorming. Ik verwijs hierbij naar onderstaande uitspraken.

Op gemeente berust onderzoeksplicht van bouwplan

De Raad van State heeft al meerdere keren aangegeven in uitspraken dat bij nieuwe bestemmingsplannen (actualisatieplannen) de onderzoeksplicht berust bij de gemeente en niet bij de initiatiefnemer van een concreet bouwplan. Dit komt omdat de gemeente zelf het initiatief neemt voor het nieuwe bestemmingsplan in verband met de actualisatieplicht, en de vaststelling ervan een zogenaamd ambtshalve genomen besluit betreft:
“Nu de vaststelling van het bestemmingsplan in dit geval een ambtshalve genomen besluit betreft, berust de onderzoeksplicht ingevolge artikel 3:2 van de Awb primair op het gemeentebestuur”.
Ga dus niet zo maar akkoord met een ‘nee’ van de gemeente of de drempels die de gemeente opwerpt in verband met aan te leveren onderzoek.

Op verzoek van gemeente wel concrete gegevens aanleveren

Toch wil dit niet zeggen, dat u als initiatiefnemer van het (bouw)project achterover kunt leunen. In een uitspraak van 22 augustus 2012, no. 201012316/1/R4 maakt de Afdeling nog eens duidelijk dat weliswaar op de gemeente primair de onderzoeksplicht berust bij ambtshalve genomen besluiten, maar dat in dit geval aan de initiatiefnemer (een professionele partij) evenwel mocht worden verlangd dat zij concrete gegevens voor de door haar gewenste invulling zou aandragen naar aanleiding waarvan de benodigde onderzoeken konden worden verricht.
omgevingsjurist

VNG-brochure en veehouderij goed woon- en leefklimaat

Door

VNG brochure en veehouderij en een goed woon- en leefklimaatvng brochure

Casus Het wijzigingsplan in kwestie maakt de wijziging mogelijk van een agrarische bestemming naar een woonbestemming. De buurman, een agrariër met een melkrundveehouderij, stelt beroep in en voert aan dat er geen goed woon- en leefklimaat voor de voorziene woning is verzekerd, omdat deze binnen de geurcirkels van de melkrundveehouderij ligt. Volgens hem heeft het college voor wat betreft het geuraspect van de melkrundveehouderij ten onrechte de richtafstanden uit de VNG brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ toegepast, omdat de melkrundveehouderij onder de werking van het Besluit landbouw milieubeheer valt en de afstanden in het Blm dan van toepassing zijn. De voorziene woning ligt op een afstand van ongeveer 50 m van de melkrundveehouderij.

Volgens het college  wordt voor wat  betreft het geuraspect van de melkrundveehouderij niet aan de aanbevolen afstand van 100 m in de VNG-brochure voldaan. De afwijking van deze afstand is echter volgens het college gerechtvaardigd, omdat bestaande woningen reeds dichterbij de melkrundveehouderij liggen dan de voorziene woning en in de milieuvergunning met het woon- en leefklimaat van deze bestaande woningen rekening is gehouden.

De Afdeling overweegt: “Voor zover het college zich op het standpunt stelt dat in het bestemmingsplan reeds is afgewogen of ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd, overweegt de Afdeling dat het bestemmingsplan “Buitengebied (..)” op 26 september 2006 is vastgesteld en dat na deze datum het Blm op 6 december 2006 en de Wet geurhinder en veehouderij op 1 januari 2007 in werking zijn getreden. Gelet op deze wijzigingen in de regelgeving had het college moeten nagaan of uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gelet op de betrokken belangen, wijziging van de oorspronkelijke bestemming is gerechtvaardigd.

(..)

Het college heeft evenwel niet deugdelijk gemotiveerd dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd voor de voorziene woning wat betreft het geuraspect van de melkrundveehouderij. Daargelaten de vraag of het college van de VNG brochure heeft kunnen uitgaan, is onduidelijk gebleven welk wettelijk regime op deze situatie van toepassing is, zodat ook niet duidelijk is hoe de gevolgen voor het woon- en leefklimaat moeten worden beoordeeld. Anders dan het college betoogt, betekent de omstandigheid dat de bestaande woning reeds dichter bij de melkrundveehouderij ligt, niet dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd voor de voorziene woning.”

Deze uitspraak maakt weer eens duidelijk dat bij vrijwel elk ruimtelijk besluit met afwegingsruimte voor het bevoegd gezag, moet worden afgewogen of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor toekomstige woning(en). Ongeacht het gegeven dat bij het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan een dergelijke afweging is gemaakt. Gewijzigde regelgeving – zeker in het ruimtelijk bestuursrecht – geven aanleiding om tot het vorenstaande te concluderen.

Zie uitspraak ABRS 8 augustus 2012, no. 201112187/1/T1/R1.

omgevingsjurist

wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan waterhuishouding begraafplaats

Door

Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan en waterhuishoudkundige gevolgen uitbreiding begraafplaatswijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan

Een denkfout die vaak gemaakt wordt is dat bij opname van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan de (milieu) onderzoeken van latere zorg zijn. M.a.w. deze hoeven pas plaats te vinden indien een wijzigingsplan wordt opgesteld. Dit is echter onjuist. Op voorhand mag een wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Met behulp van ‘quick scans’ kan dit vaak al onderzocht worden.

In deze casus had de gemeente een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de uitbreiding van een begraafplaats. Volgens appellanten staat op voorhand al vast dat de bestaande waterhuishoudkundige situatie ter plaatse van het perceel van appellanten problematisch is vanwege de aanwezigheid van waterlopen en het hoogteverschil tussen gronden.

De Afdeling geeft het volgende aan: “Vaststaat dat geen onderzoek is verricht naar de waterhuishoudkundige gevolgen van de mogelijke uitbreiding van de begraafplaats voor hun perceel. Het standpunt van de raad dat voorafgaand aan de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid onderzoeken naar de bodemgesteldheid en grondwaterstand zullen worden verricht gaat er echter aan voorbij dat hij reeds bij de vaststelling van het plan dient te onderzoeken of gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid mogelijk is, met inachtneming van de belangen van appellanten.” Zie ABRS 22 februari 2012, LJN: BV6544.

omgevingsjurist

Gemeentelijke geurverordening en afwijking afstanden

Door

Gemeentelijke geurverordening en afwijking afstanden Wet geurhinder en veehouderijgemeentelijke geurverordening

Het bestemmingsplan maakt de bouw van ongeveer 1400 woningen mogelijk. De eigenaar van een paardenhouderij stelt in beroep dat de afstand van 50 m tussen het voorziene woongebied en zijn paardenhouderij niet voldoende is. Hij vindt deze afstand te gering, gelet op de geurhinder van zijn bedrijf en in verband met het toekomstige woon- en leefklimaat van de toekomstige bewoners in het plangebied. Op grond van artikel 4, tweede lid van het Besluit landbouw milieubeheer dient volgens hem een afstand van 100 m te worden aangehouden.

Volgens de raad kan op grond van de gemeentelijke geurverordening een afstand van 50 m worden aangehouden. De raad verwijst naar de motivering in de gemeentelijke geurverordening waarom kan worden afgeweken van de 100 m zoals die in de Wet geurhinder en veehouderij moet worden aangehouden.

De Afdeling  geeft aan “dat de raad zich geen rekenschap heeft gegeven van de te verwachten geursituatie vanwege veehouderijen in het gebied. De enkele motivering in de gebiedsvisie dat een afstand van 50 m tussen een paardenhouderij en woningen door inwoners van stedelijke gebieden en dorpskernen aanvaardbaar wordt geacht, is gelet op artikel 8 van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) onvoldoende aanleiding voor afwijking van het bepaalde in artikel 4, eerste lid, van de Wgv dat binnen de bebouwde kom als uitgangspunt 100 m dient te worden aangehouden. Gelet hierop heeft de raad bij de beoordeling op welke afstand ten opzichte van de paardenhouderij de  woonfunctie gesitueerd kan worden, de gebiedsvisie  en de daarop gebaseerde geurverordening in redelijkheid niet aan de vaststelling van het plan ten grondslag kunnen leggen.”

Noot bij gebrekkige motivering Uit deze uitspraak blijkt weer eens hoe belangrijk de motivering is bij afwijking van gestelde normen. In het algemeen geldt hoe groter de afwijking, hoe uitgebreider de motivering dient te zijn. Door middel van een geurverordening kan in een bepaald geval worden afgeweken van de afstandsnormen die gelden op grond van de Wet geurhinder en veehouderij. De gemeentelijke geurverordening is in dit geval gebaseerd op een gebiedsvisie. Helaas was noch in de plaatselijke geurverordening, noch in de gebiedsvisie gemotiveerd wat de te verwachten geursituatie zal zijn in verband met de aanwezigheid van veehouderijen in de nabijheid van de beoogde woonlocatie in het plangebied. Om die reden kon de gemeente hier niet kort naar verwijzen in de motivering.

Zie voor de uitspraak ABRS 29 februari 2012, LJN: BV7289, r.o. 2.5 e.v.

omgevingsjurist

 

 

geluidbelasting woonschepen en woon- en leefklimaat

Door

Geluidbelasting woonschepen en woon- en leefklimaatgeluidbelasting woonschepen

In een bestemmingsplan worden onder meer ligplaatsen voor varende woonschepen mogelijk gemaakt. Voor het overige is het bestemmingsplan conserverend van aard.

Appellant kan zich hiermee niet verenigen. Zij betoogt dat de raad ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de geluidbelasting op de woonschepen als gevolg van haar bedrijfsactiviteiten. Zij stelt dat er geen sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woonschepen en zij vreest bovendien door de aanwezigheid van de woonschepen in haar uitbreidingsmogelijkheden te worden beperkt.

Aan de gronden ter plaatse is de bestemming ‘Water – 1’ toegekend met de aanduiding ‘varende woonschepen toegestaan’. Het gebied waarbinnen de ligplaatsen voor woonschepen zijn voorzien ligt binnen de 50 dB(A)-zone van een industrieterrein. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 mei 2007, no. 200609072/1) zijn woonschepen geen geluidgevoelige objecten in de zin van de Wet geluidhinder. Dit neemt niet weg dat moet worden nagegaan of ter plaatse van de woonschepen sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Door de regionale milieudienst is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek volgt dat bij een beoordelingshoogte van 5 m ten opzichte van het plaatselijke maaiveld sprake is van een geluidbelasting van 48 dB(A) tot maximaal 55 dB(A).

De Afdeling overweegt over geluidbelasting woonschepen “dat weliswaar een indicatief onderzoek is verricht naar de geluidbelasting op de woonschepen als gevolg van de bedrijfsactiviteiten van appellant, maar dat het bestreden besluit geen inzicht biedt in de geluidbelasting zoals die geldt aan de binnenzijde van de woonschepen. Dit klemt temeer nu woonschepen doorgaans een slechtere gevelisolatie hebben dan reguliere woningen. Verder is in het plan geen beperking opgenomen wat betreft de aanlegduur van de woonschepen, terwijl ter zitting is gebleken dat de raad ervan uitgaat dat de woonschepen niet permanent liggen afgemeerd in de haven. Ook is niet inzichtelijk gemaakt waarom de tussen de bedrijfslocatie van appellant en de woonschepen gelegen bedrijven niet bij de berekening van de geluidbelasting hoefden te worden betrokken. 

Naar het oordeel van de Afdeling is gelet op het vorenstaande niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de mogelijk gemaakte ligplaatsen voor varende woonschepen.” Zie ABRS 18 juli 2012, no. 201103249/1/R

Meer weten?

omgevingsjurist

Behoefte kantoren binnen de planperiode onderzoeken

Door

Behoefte kantoren vooraf onderzoekenbehoefte kantoren

Het in 2009 vastgestelde bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om de gronden in te richten als een bedrijventerrein. De oppervlakte van het uit te geven bedrijventerrein bedraagt 52 ha.

Appellanten betogen dat er onvoldoende behoefte bestaat aan de voorziene kantoorlocatie op een deel van het bedrijventerrein. Ze voeren verder aan dat er binnen de gemeente reeds sprake is van leegstaande kantoorruimte.

Onderzoek naar behoefte kantoren – De gemeente heeft ter voorbereiding van het bestemmingsplan onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan kantoren binnen de gemeente. Volgens het onderzoek is bij een voorspoedige economische groei en een verdere verdienstelijking van de economie het maximum scenario van toepassing volgens welk scenario de gemiddelde jaarlijkse behoefte 7.700 m² bedraagt.  Een deel van het onderzoek is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Door de verdere ontwikkeling naar een meer kennisintensieve economie is het uitgangspunt dat een sterker accent moet worden gelegd op dienstverlening (gehuisvest in kantoren), zo staat in de toelichting.

Volgens de toelichting is de huidige economische recessie van een zodanige omvang dat ze mogelijkerwijs van invloed is op de vraagontwikkeling naar kantoren op lange termijn, zodat in afwijking van de ramingen uit het kantorenonderzoek het kantorenprogramma naar beneden is bijgesteld. Om die reden heeft de gemeente een nieuw bestemmingsplan in procedure gebracht, waarin de bestemming ‘Kantoor’ wordt gewijzigd in ‘Bedrijventerrein’.

Appellanten hebben in 2011 een onderzoek gedaan naar de behoefte naar kantoren binnen de gemeente. In dat onderzoek staat dat er geen rekening is gehouden met de grote kantorenleegstand binnen de gemeente. Verder wordt aangegeven dat voor de voorziene locatie de bereikbaarheid met het openbaar vervoer slecht scoort.

Volgens de Afdeling heeft de raad echter al ten tijde van de vaststelling ingezien dat het aanvankelijk beoogde kantorenprogramma als gevolg van de economische recessie niet zou kunnen worden uitgevoerd. Ook in het rapport uit 2009 is dat erkend. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom niet reeds ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan had moeten worden voorzien dat binnen de planperiode onvoldoende behoefte bestaat aan de in dat plan voorziene kantoorlocatie. Zie verder r.o. 2.6.3.1 van ABRS 11 januari 2012, LJN: BV0602. Gelet op het vorenstaande geeft het aangevoerde aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het plandeel met de bestemming ‘Kantoor’ onzorgvuldig tot stand is gekomen.

Wijsheid achteraf

Persoonlijk heb ik wat moeite met deze uitspraak. De gemeente wordt op de vingers getikt, omdat het ondanks de leegstand van kantoren binnen de gemeente en de economische recessie, een nieuw bestemmingsplan vaststelt voor een nieuwe kantoorlocatie. Het is wijsheid achteraf van mensen die zelf nooit bij een gemeente hebben gewerkt. Het is in de praktijk namelijk erg lastig om een ‘olietanker’ bij te sturen.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan worden tal van onderzoeken uitgevoerd. Ook naar voorziene kantoor- of woningbouwbehoefte. Tussen onderzoek en vaststelling kunnen enkele jaren zitten waarin de economische situatie drastisch kan veranderen. In de tussenliggende periode is al veel geld besteed aan onderzoek en mankracht. Mocht na de vaststelling blijken dat de voorziene bestemming niet langer voldoet, dan kan alsnog voor dat plandeel een herziening worden opgestart. Dat is naar mijn mening ook de bedoeling van de wetgever. Volgens de wetgever is het bestemmingsplan nog steeds het ‘primaat’ in de ruimtelijke ordening.

Zelf ben ik er echter voorstander van om het bestemmingsplan als leidend instrument in de ruimtelijke ordening los te laten. Het is een illusie om te denken dat we een gebied kunnen beheersen door het vast te leggen in een bestemmingsplan. Daarvoor is de werkelijkheid veel te dynamisch. Ik ben een groot voorstander van invoering van een juridisch instrument vergelijkbaar met de ‘oude artikel 19 lid 2 WRO-procedure’. Dit was een zeer flexibel instrument met een eenvoudige procedure. Met een dergelijk instrument kan een gemeente eenvoudiger inspelen op nieuwe ontwikkelingen i.p.v. via lastige bestemmingsplanprocedures. Met name het feit dat de raad vaak maar 1x per maand vergadert, het feit dat het gemiddelde raadslid niet gehinderd wordt door enige kennis en de voorbereiding tot besluitvorming, maakt het voor de gemeente lastig om sneller in te kunnen spelen op marktontwikkelingen.

bericht uit 2012

omgevingsjurist

 

overgangsrecht bestemmingsplan goed checken

Door

Overgangsrecht bestemmingsplan goed checkenovergangsrecht bestemmingsplan

Het overgangsrecht in een bestemmingsplan is ervoor bedoeld om rekening te houden met bestaande belangen van zowel bestaande bouwwerken als bestaand gebruik. Meestal zal de gemeente de bestaande situatie als zodanig bestemmen in het nieuwe bestemmingsplan. Dit is echter niet altijd zo! Als de gemeente je perceel of bouwwerk onder het overgangsrecht brengt, dan betekent dit dat het plan erop gericht is om het bouwwerk of gebruik te laten verdwijnen of beëindigen. Let dus goed op bij een nieuw bestemmingsplan van de gemeente wat de nieuwe bestemming wordt voor uw perceel.

Overgangsrecht bestemmingsplan buitengebied – In dit geval ging het om een nieuw bestemmingsplan voor het agrarisch gebied. Appellant betoogt dat de gemeente ten onrechte geen bestemming heeft toegekend aan zijn perceel dat intensieve veehouderij mogelijk maakt. Volgens hem wordt hierdoor het huidige gebruik als intensieve veehouderij voor de tweede maal onder het overgangsrecht gebracht. Dat is volgens hem in strijd met de rechtszekerheid en met een goede ruimtelijke ordening.

De Afdeling is het met hem eens: “Aangezien het agrarische bedrijf in het thans voorliggende plan evenmin als intensieve veehouderij is bestemd, terwijl niet in geschil is dat het nog steeds als zodanig moet worden aangemerkt, volgt uit het vorenstaande dat de raad het agrarische bedrijf voor de tweede maal onder het overgangsrecht heeft gebracht. De raad heeft niet aannemelijk gemaakt dat het huidige gebruik van het agrarische bedrijf van appellant als intensieve veehouderij binnen de planperiode van 10 jaar zal worden beëindigd. Evenmin heeft de raad bezien of door een uitsterfregeling het huidige gebruik onder de werking van dit plan als zodanig kan worden bestemd totdat de bedrijfsvoering wordt beëindigd”. 

omgevingsjurist