VNG-brochure gemengd gebied en terugbrengen richtafstand

Door

VNG-brochure gemengd gebied en terugbrengen richtafstandVNG-brochure gemengd gebied

Deze uitspraak van 12 september 2012 (no. 201109894/1/R3) onderstreept nog eens dat de aangegeven afstanden in de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering indicatief zijn en dat onderbouwing bij afwijking van afstanden altijd – ook in een gemengd gebied – noodzakelijk is. 

In het bestemmingsplan had de gemeente de bestemming ‘Wonen’ mogelijk gemaakt nabij een schadeherstelbedrijf. De eigenaar van het perceel stelt in beroep dat de raad onvoldoende heeft onderzocht of een afstand van 50 m tussen haar bedrijf en de voorziene woningen volstaat. Hij wijst erop dat het bedrijf een 24-uur service kent voor schadeherstel aan zware voertuigen als graafmachines en dat het met groot materieel laden en lossen van dergelijke voertuigen plaatsvindt bij de ingang van het bedrijf. Volgens hem zal het mogelijk maken van de woningen leiden tot een belemmering in de bedrijfsvoering.

De gemeente heeft het plangebied getypeerd als ‘gemengd gebied’ in de zin van de VNG-brochure. De hierbij behorende richtafstand kan dan in beginsel verkort worden met één afstandsstap tot 50 m. De Afdeling constateert dat de kwalificatie van het gebied door de gemeente juist is.

Echter, de in de VNG-brochure opgenomen afstanden zijn indicatief. Tussen de voorziene woningen en het bedrijfsperceel ligt een afstand van 50 m, waardoor aan de richtafstand uit de VNG-brochure kan worden voldaan. Volgens de Afdeling heeft appellant echter aannemelijk gemaakt dat ondanks dat aan deze richtafstand wordt gedaan, niet vaststaat dat zij door de voorziene woningen niet in haar bedrijfsvoering zal worden beperkt. Daarbij is van belang dat appellante onweersproken heeft gesteld dat haar bedrijf onder meer de reparatie van zware (landbouw)voertuigen uitvoert die 24 uur per dag kunnen worden geladen en gelost en dat het laden en lossen plaatsvindt bij de ingang van het bedrijf, aan de zijde van het bedrijf waar de voorziene woningen op 50 m afstand liggen. Tevens is van belang dat de woning die thans maatgevend is voor de geluidbelasting veroorzaakt door deze activiteiten, op een afstand van 105 m daarvan staat. Ter plaatse van de woning kan dan weliswaar sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat, dat wil echter nog niet zeggen dat het bedrijf niet in de bedrijfsvoering wordt benadeeld. Onderzoek dit punt om die reden.

“Gelet op het voorgaande heeft de raad niet kunnen volstaan met de enkele verwijzing naar de VNG-brochure, doch had hij moeten onderzoeken of het bedrijf van appellant na de realisering van de woningen nog zal kunnen voldoen aan de in artikel 2.17, eerste lid, aanhef en onder a, van het Barim gestelde normen, in het bijzonder die voor de nachtperiode. De raad heeft het besluit in zoverre onzorgvuldig voorbereid.”

Advies nodig over toepassing van de VNG-brochure of een 2-nd opinion?

omgevingsjurist

Stadslandbouw houden van dieren in woonwijk

Door

Stadslandbouw omvat vele vormen. Het kan een tuin zijn op het dak van een schuur of woning (roofgardening), maar ook het houden van dieren in de achtertuin kan hieronder vallen. Tegenwoordig tref je veel groene daken op kantoorgebouwen aan die ingericht zijn voor het kweken van groenten of andere vormen van stadslandbouw. Hoewel creativiteit belangrijk is bij stadslandbouw is het ook belangrijk stil te staan bij de juridische werkelijkheid. Heb je voor een bepaalde activiteit of bouwwerk een omgevingsvergunning nodig? stadslandbouw

Belangrijk is om vast te stellen of een bepaalde activiteit onder de definitie van bouwwerk valt: “Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.”

Een eigenaar van een woning had voor zijn dieren een net gespannen vanaf de achterzijde van de woning tot in de achtertuin. Het net bestond uit geknoopt zwart nylon en was op een hoogte van 2,20 m over de gehele achtertuin van het perceel gespannen door middel van staaldraden.

De buurman had een verzoek om handhaving ingediend bij de gemeente. Aan de orde kwam de vraag of er sprake was van een bouwwerk.

De bestuursrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State oordeelt dat het net dient te worden beschouwd als een constructie van enige omvang, die bedoeld is om ter plaatse te functioneren. Zie uitspraak van de Afdeling van 12 september 2012, no. 201112262/1/A1.

Conclusie voor de praktijk: voor het net in de achtertuin is een omgevingsvergunning nodig.

omgevingsjurist

 

 

 

ondergeschikte detailhandel toegestaan bij groothandel bedrijventerrein

Door

Ondergeschikte detailhandel toegestaan bij groothandel op bedrijventerrein

Op bedrijventerreinen komen tegenwoordig allerlei gemengde bedrijfsvormen voor, waaronder ondergeschikte detailhandel bij een ander bedrijf. Dit is niet altijd even gemakkelijk voor de gemeente. Valt de activiteit van het bedrijf nu wel of niet onder de definitie van groothandel of detailhandel, zoals bepaald in het bestemmingsplan. Valt een microbrouwerij met terras nu wel of niet onder de definitie van horeca? Deze nieuwe mengvormen zijn erg hip en komen veel voor.  Tegenwoordig verkopen bedrijven hun producten vaak via allerlei kanalen: via de groothandel, detailhandel en/of internet. Deze dynamiek is vooral gewenst in moeilijke of dynamische tijden. Bestemmingsplannen daarentegen, zijn statisch en bewegen niet mee. Ook de definities zijn vaak verouderd en komen uit een tijd waarin bedrijfsvormen meer gescheiden waren.

Bij verzoeken om handhaving van derden komt deze problematiek vaak aan het licht. Zo ook in een uitspraak van de Afdeling van 5 september 2012, no. 201201225/1/A1.

Op het bedrijventerrein is de bestemming ‘Industrieterrein C’ van toepassing. Dit is een zeer ruime bestemming waar onder meer nijverheid en handel is toegestaan. Appellant die een verzoek om handhaving had ingediend, stelt dat de gemeente ten onrechte geweigerd heeft om handhavend op te treden. Zie voor details de uitspraak.

Leermoment voor de praktijk:

  • uit de omstandigheid dat slechts een klein deel van de totale omzet van de onderneming uit detailhandelsactiviteiten wordt behaald, kan niet worden afgeleid dat de onderneming groothandel bedrijft, waarbij de verkoop aan particulieren als incidenteel, ondergeschikt aan en voortvloeiend uit de groothandelsactiviteiten moet worden aangemerkt;
  • hierbij spelen aard, indeling en inrichting van het pand en hoeveel detailhandelstransacties hebben plaatsgevonden, een rol;
  • percentage van de omzet is geen onderscheidend criterium.

omgevingsjurist

 

concrete bouwaanvraag behandelen tijdens procedure bestemmingsplan

Door

Concrete bouwaanvraag behandelen tijdens procedure bestemmingsplanconcrete bouwaanvraag

Gemeente moet concrete aanvraag die is ingediend tijdens procedure van nieuw bestemmingsplan inhoudelijk behandelen. Het komt vaak voor dat een gemeente concrete aanvragen om een omgevingsvergunning of een wijziging van het bestemmingsplan terzijde legt tijdens een bestemmingsplanprocedure voor een nieuw bestemmingsplan. De reden is vaak dat een dergelijke aanvraag tijd kost en de procedure van het bestemmingsplan kan ophouden. Vaak geeft de gemeente dan aan dat er voor uw plan een aparte procedure moet worden opgestart. M.a.w. uw plan wordt niet meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan.

In een uitspraak van 12 september 2012, no. 201107435/1/R4 komt dit nog eens ter sprake. Een eigenaar van een bedrijf voor de reparatie en verkoop van vrachtwagens had een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het exploiteren van een tankstation bij zijn bedrijf. De gemeente had de aanvraag geweigerd wegens strijd met het geldende bestemmingsplan. De gemeente had hierin niet onderzocht of het plan wellicht in het nieuwe bestemmingsplan kon worden toegelaten.

De Afdeling geeft aan dat “het op de weg van de raad had gelegen, nu er een concreet voornemen is, om te onderzoeken of het gewenste tankstation inpasbaar is in het nieuwe plan. De motivering dat een tankstation ook onder het vorige plan niet was toegelaten volstaat niet.”

Vragen?

Fokken paarden agrarisch bedrijf bestemmingsplan

Door

Fokken paarden agrarisch bedrijf ingevolge bestemmingsplan?fokken paarden

Is het fokken en/of opfokken van paarden wel of geen agrarische activiteit? Dat is vaak de vraag die gesteld wordt bij een vestiging van een bedrijf dat paarden fokt en/of opfokt in het buitengebied van een gemeente. Dit is afhankelijk van de definitie die is opgenomen van ‘agrarisch bedrijf’ in het betreffende bestemmingsplan. Er zijn vele definities in omloop. De definitie die het vereiste herbergt van het voortbrengen van producten is het meest lastig.

Naar mijn mening wordt er in de praktijk helaas erg moeilijk gedaan door gemeenten bij de kwalificatie of er al dan niet sprake is van een agrarische activiteit. Ik doel met name op de planologische impact op de omgeving. Wat is het planologische verschil tussen paarden in de wei of koeien? Naar mijn mening is dat verschil er nauwelijks. Een ruimere definitie van ‘agrarisch bedrijf’ in het bestemmingsplan zal veel juridisch gepuzzel besparen. Waar veel mensen aan moeten wennen is dat het traditionele gebruik van weidegebied en agrarische bedrijven de laatste jaren is veranderd.

In een uitspraak van 12 september 2012, no. 201105535/1/A1 is een dergelijke discussie aan de orde. In dit geval had de initiatiefnemer een bouwaanvraag ingediend voor een bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf. De gemeente had de bouwvergunning verleend. Appellant is het hiermee niet eens en stelt dat er geen sprake is van een volwaardig dan wel reëel agrarisch bedrijf.

De definitie in het bestemmingsplan van ‘agrarisch bedrijf’ luidt: “bedrijven, gericht op tuin- of akkerbouw, alsmede veehouderij en weidebedrijven, mits de exploitatie van deze bedrijven grotendeels is gebonden aan ter plaatse of in de nabijheid aanwezige gronden”.

Uit het ABC-advies volgt dat de stoeterij beschikt over 2 KWPN-fokmerries, alsmede over 14 opfokpaarden in de leeftijd van 0,5 tot 2 jaar. Nu de bedrijfsvoering – aldus de Afdeling – is gericht op het fokken en opfokken van paarden, om deze vervolgens te verkopen aan derden, oefent wederpartij op het perceel een grondgebonden agrarisch bedrijf uit in de zin van de planvoorschriften.

Nu bovenstaande definitie niet de eis stelt dat er sprake moet zijn van het voortbrengen van producten kan ook voornoemde stoeterij onder de definitie van agrarisch bedrijf worden gebracht, ondanks het feit dat er merendeel opfokpaarden op het bedrijf gehuisvest zijn.

omgevingsjurist

Windhagen boomgaarden bij woningen erg belangrijk

Door

Windhagen boomgaarden bij woningen erg belangrijkwindhagen boomgaarden

Onder bepaalde omstandigheden is het mogelijk om woningen nabij agrarische percelen met (fruit)bomen te bouwen (binnen 50 meter spuitzone). Lees hier meer informatie over. Het is echter afhankelijk van een groot aantal factoren. Het hangt onder meer af van de plaatselijke situatie, hoofdzakelijke windrichting, gebruik van gewasbeschermingsmiddelen, geldende bestemmingsplan, etc. Een belangrijke factor om drift van het spuiten van gewasbeschermingsmiddelen tegen te gaan, is het aanbrengen van een haag tussen het agrarische perceel en de woningen. Sommige middelen mogen het gehele jaar door gebruikt worden. Dan is het verstandig om een in de winter groenblijvende haag te planten. Uit diverse onderzoeken van de WUR blijkt namelijk dat er zo’n 70-90% driftreductie kan optreden.

Behalve dat een haag drift voor een groot gedeelte kan beperken, geeft een haag ook een afschermend gevoel voor zowel de agrariër als de bewoners. Dit laatste is heel belangrijk heb ik in de praktijk gemerkt en kan vervelende rechtszaken voorkomen. Het vergt een investering in groene beplanting waar meestal grote weerstand tegen bestaat bij de ontwikkelaar (gemeente of marktpartij) vanwege de kosten. Op de lange termijn betaalt de investering zich echter terug.

Van belang is ook om de windhaag juridische te borgen in het bestemmingsplan via een voorwaardelijke verplichting. Dit geldt eveneens voor de instandhouding ervan.

 

Voor vragen:    

 

omgevingsjurist

Voorlopige bestemming in bestemmingsplan

Door

Voorlopige bestemming in bestemmingsplan

Artikel 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat in een bestemmingsplan voorlopige bestemmingen kunnen worden opgenomen met voorlopige regels. De daarbij te stellen termijn bedraagt volgens dit artikel ten hoogste 5 jaar.voorlopige bestemming

Een voorlopige bestemming kan alleen worden opgenomen voor een perceel waarvoor bij hetzelfde bestemmingsplan ook een definitieve bestemming wordt bepaald. De voorlopige bestemming is een soort van alternatief voor de overgangsbepaling in het bestemmingsplan.

Het is een instrument waarvan in de praktijk weinig gebruik wordt gemaakt. Om die reden lijkt het me de moeite waard om één van de weinige uitspraken over bovenstaand artikel te publiceren voor de praktijk. (uitspraak ABRS 20 juni 2012, no. 201113437/1/R2).

In het bestemmingsplan had de gemeente een voorlopige bestemming opgenomen voor een verpleegtehuis. Dit bouwwerk was gerealiseerd met toepassing van artikel 17 WRO in samenhang met een tijdelijke bouwvergunning. In het bestemmingsplan heeft de gemeente ook een definitieve bestemming opgenomen: nieuwe huisvesting voor een scholengemeenschap.

Appellanten betogen dat er ten onrechte voor het verpleegtehuis een voorlopige bestemming is opgenomen. Ze geven aan dat nog onzeker is dat het verpleegtehuis uiterlijk op de gestelde datum zal zijn verwijderd. Ook betogen ze dat bij de verlening van de vrijstelling op grond van artikel 17 WRO en de bijbehorende tijdelijke bouwvergunning door het college van b&w is toegezegd dat met het destijds geldende bestemmingsplan strijdige bebouwing en gebruik na het verstrijken van de termijn van 5 jaar zou worden beëindigd.

De Afdeling overweegt: “Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 3.2 Wro kan niet worden afgeleid dat voor de onderhavige situatie geen gebruik kan worden gemaakt van een voorlopige bestemming als bedoeld in die bepaling. Anders dan appellanten kennelijk menen, volgt uit Kamerstukken II, 2002 03, 28 916, nr. 3, p. 95 niet dat er voor het toekennen van een voorlopige bestemming een noodzaak moet bestaan voor de gefaseerde uitvoering van de uiteindelijke bestemming, in die zin dat het onmogelijk moet zijn om de uiteindelijke bestemming te realiseren zonder tijdelijke voortzetting van hetgeen met de voorlopige bestemming mogelijk wordt gemaakt. Evenmin is noodzakelijk dat hetgeen met de voorlopige bestemming mogelijk wordt gemaakt bijdraagt aan de verwezenlijking van de uiteindelijke bestemming. (…).

omgevingsjurist

 

Provinciaal belang en nieuwe woningen in bestemmingsplan

Door

Provinciaal belang en nieuwe woningen op basis van bestemmingsplan provinciaal belang

In de praktijk is het vaak lastig vast te stellen wat een provinciaal belang is in de zin van artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Dit speelt met name bij buitengebied plannen. Mijn ervaring is dat provincies erg streng zijn ten aanzien van dit aspect, en al vrij snel een zienswijze indienen tegen een ontwerp-bestemmingsplan, waarin een dergelijke mogelijkheid is opgenomen.

In een uitspraak van de Afdeling van 5 september 2012, no. 201008802/1/R4 komt deze problematiek aan de orde. De gemeente heeft in het bestemmingsplan voor het buitengebied een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor nieuwe woningen. De provincie stelt in beroep dat deze regeling in strijd is met de provinciale omgevingsverordening, omdat de realisatie van nieuwe woningen in het buitengebied op grond van de verordening niet is toegestaan. “Weliswaar is het ingevolge het vijfde lid van artikel 4.27 mogelijk een ontheffing te verlenen van de omgevingsverordening, maar het plan voldoet niet aan de criteria die het provinciaal beleid stelt aan woningbouw in het buitengebied ten behoeve van ruimtelijke kwaliteit en bovendien is een dergelijke ontheffing niet verleend, aldus het college.”

De gemeente stelt zich op het standpunt dat regulering van nieuwbouwmogelijkheden op perceelsniveau niet kan worden aangemerkt als een provinciaal belang. Het betreft hier een gemeentelijk belang dat niet door de omgevingsverordening mag worden gereguleerd.

De Afdeling is het hier niet mee eens en geeft onder meer aan: “Niet valt in te zien dat het provinciebestuur zich niet in redelijkheid het belang van volkshuisvesting en de concentratie, bundeling en contingentering van woningbouw in de regio als provinciaal belang heeft kunnen aantrekken.”

Zie verder r.o. 26.5 en verder van voornoemde uitspraak.

omgevingsjurist

 

Hangplek jongeren en afstand tot woningen bestemmingsplan

Door

Hangplek jongeren en afstand tot woningen bestemmingsplan in verband met goed woon- en leefklimaat

In een bestemmingsplan had de gemeente de aanduiding ‘specifieke vorm van maatschappelijk – jongerenactiviteitenplek’ gebruikt voor het toelaten van een jongerenplek in het plangebied. Buurtbewoners kunnen zich in beroep niet vinden met de toelating van de jongerenplek op deze locatie. Ze vrezen geluidsoverlast, vandalisme en afval. Ze achten een jongerenactiviteitenplek niet wenselijk, omdat dat deze op korte afstand van woningen wordt gesitueerd.hangplek jongeren

De gemeente stelt dat een zo ruim mogelijke afstand van de jongerenactiviteitenplek (hangplek jongeren) tot de woningen zal worden aangehouden. Met betrekking tot de gestelde overlast stelt de raad dat hij verwacht dat de overlast juist zal afnemen omdat het aanbieden van sportactiviteiten vandalisme en verveling bij jongeren zal voorkomen.

De Afdeling geeft aan: “Hoewel de raad ter zitting heeft toegelicht dat is beoogd alleen in de noordelijke punt van het perceel een skatebaan, een trapveldje en bijbehorende voorzieningen en daarbij een afstand van tenminste 40 meter aan te houden tot de in de omgeving aanwezige woningen, volgt dit niet uit het plan. De betrokken planregels verduidelijken niet wat is toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van maatschappelijk – jongerenactiviteitenplek’ en de term jongerenactiviteitenplek is in het plan niet gedefinieerd. Verder is de aanduiding blijkens de verbeelding toegekend aan de gehele noordelijke helft van het perceel en daarmee ook aan gronden die thans zijn ingericht ten behoeve van de aanwezige ijsbaan, alsmede aan gronden op korte afstand van de aanwezige woningen.”

Zie verder r.o. 23.9 van uitspraak ABRS 5 september 2012, LJN: BX6528.

omgevingsjurist

 

actualisatie bestemmingsplan en oude bestemmingen

Door

Actualisatie bestemmingsplan en het overnemen van voorheen geldende bestemmingenactualisatie bestemmingsplan

Het actualiseren van bestemmingsplannen leidt er vaak toe dat bestaande bestemmingen in het plangebied geheel worden overgenomen. Dat lijkt op zich heel verstandig, mede gezien bestaande rechten van eigenaren. Ook is het qua werk en in tijd goedkoper om het zo te doen. Onderstaande uitspraak van 29 augustus 2012, no. 201102653/1/R1 toont nog eens aan dat het nodig is om toch eens kritisch naar bepaalde bestemmingen te kijken (actualisatie bestemmingsplan).

De gemeente had in dit bestemmingsplan de geldende agrarische bestemming overgenomen uit het oude plan. Het perceel is geheel overwoekerd en is omgeving door houtopstanden. Verder zijn er restanten te vinden van bedrijfsmatig gebruik, zoals een romneyloods. Volgens de eigenaar van het perceel zal de agrarische bestemming dan ook nooit gerealiseerd worden, omdat hij geen agrarische activiteiten uitoefent, het perceel niet geschikt is voor agrarisch gebruik vanwege de beperkte omvang en de aanwezige bodemverontreiniging. Verder ontbreken er bouwmogelijkheden.

Volgens de Afdeling wijst het deskundigenbericht uit dat de kosten voor het multifunctioneel saneren hoger zijn voor een agrarisch terrein dan bij een ontwikkeling als bedrijventerrein, terwijl het perceel minder opbrengstpotentie heeft. Ter zitting is verder gebleken dat de kosten voor de sanering voor rekening zullen komen voor appellant. Gelet op het voorgaande en gelet op de omstandigheid dat de kosten voor multifunctionele sanering niet onaanzienlijk zijn, is niet uitgesloten dat appellant de kosten die hij moet maken van de sanering, niet met de realisering van de agrarische bestemming die aan het perceel is toegekend kan terugverdienen. Gelet op het voorgaande alsmede gezien de voorgeschiedenis zoals weergegeven in 2.7.4 en 2.7.5 ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat de raad onder de gegeven omstandigheden onvoldoende heeft gemotiveerd waarom bij de vaststelling van het plan onverkort is vastgehouden aan een soortgelijke bestemming als onder het voorgaande plan voor het perceel”.

omgevingsjurist